Добросовестный приобретатель квартиры: стандарт добросовестности

Не так давно появившийся новый обзор Верховного Суда ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом ВС РФ 01.10.14) с одной стороны, ничем интересным не порадовал (я не нашел в нем того, о чем не знал бы раньше, большое число интересных вопросов, которые можно было бы разрешить, разрешены не были), но, с другой стороны, ничем и не расстроил. Что в общем-то, тоже на фоне нынешних перманентно плохих новостей очень даже хорошо.

В общем, стабильная и твердая "4".

Единственное, что меня зацепило в этом обзоре, это следующий пассаж:

• 1781
• рейтинг 33

Похожие материалы

Комментарии (67)

Сергей Васильевич, извините, что вмешиваюсь, но ситуация и вопрос интересный. Сразу возникает вопрос, а можно ли "вменить" волю на совершение сделки сотрудников, самому муниципальному образованию. Ведь муниципальное образование само по себе недееспособно. Оно приобретает права через действия уполномоченных лиц. Более того, сотрудники выбраны муниципальным образованием и оно должно нести риски их недобросовестного поведения. Зачем в такой ситуации возлагать риски на добросовестных приобретателей.

Вместе с тем, в описанной ситуации есть сговор между сотрудниками муниципального образования и первыми приобретателями. Обычно такой сговор, не приводит к связанности представляемого лица, но здесь все таки, меньше представительства, а больше действия самого представляемого, муниципального образования, через свой орган, поэтому, думается, что имущество выбыло по воле муниципального образования.

Сфера влияния муниципального образования на возможность предупредить первоначальную противоправную сделку была гораздо больше, чем у добросовестного приобретателя.

> Т.е. переложить все риски с государства на страховщиков.

Чисто логически: чтобы с государства что-то переложить, нужно на него что-то возложить =)В нынешней ситуации - страховщики лучше, чем ничего. Конечно, система требует отладки - это всегда так.

Есть еще кусок практики московских же судов, ответ на который обзор не дал. Он касается существенно менее многочисленных (тем не менее, только по одному известному делу проходит 40 квартир) случаев, когда преступниками по поддельным длкументам продавалось имущество умерших одиноких граждан.

Они дожидались истечения гестимесячного срока и, если никто (в том числе Департамент жилищной политики) не оформлял на себя права на квартиру, по поддельной довервенности, выданной до смерти собственника, оформляли куплю-продажу.

Уже есть решения судов, когда такие квартиры отюирались даже не у первоначального преобретателя, а в второго и третьего в цепочке. Учитывая. что афера имела место 6-8 лет назад, то в некоторых цепочках (в частности у того человека, которому я пытался помочь снять арест, наложенный в рамках уголовного дела) выросла до 4 собственников, все из которых (и это установлено вступившим в силу приговором суда) являлись добросовестными!

Под случай, когда квартира выбыла помимо воли эта ситуация, по мнению судов, полность попадает, при этом ОБЯЗАННОСТЬ государственного органа оформить выморочное имущество игнорируется, как и прокол регистрирующего органа, регистрировавшего продаже квартиры умершим. Суды исходят из того, что выморочное имущество становится государственной собственностью автоматически.

Надежда сейчас у 30 человек только на истечение срока исковой давности, потому как Депжилполитики с подачей искового не спешит.

Если следовать повышенным стандартам "добросовестности приобретателя", тогда надо каким-то образом гарантировать возврат им денег в случае истребования у них квартиры.

Пусть вводят обязательную банковскую гарантию для продавцов квартир.

Я поддерживаю, что если не доказан умысел, то для "добросовестности" достаточно:

1) проверка факта фактического владения квартирой и 2) Выписка из ЕГРП.

Стабильность нового "титула" важнее для оборота, чем бесконечные гражданские споры о "чистоте" квартиры.

внимание на следующее; согласно п.1 ст. 13 ФЗ  № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов. К компетенции федерального органа в области государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документа лица или органов власти. Органы государственной регистрации прав производят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. В соответствии с Положением об учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы от 08 сентября 1998 года № 922 РМ  учреждение юстиции по регистрации прав на территории города Москвы является государственным органом города Москвы, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы. В силу п.1 ст.17 №122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих  документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. Следовательно, все юридически значимые действия по проверке и производству регистрации прав на спорную квартиру осуществлялись на основе законодательных актов принятыми органами г. Москвы. Эти органы действовали в интересах г. Москвы. Воля собственника - г. Москвы, реализуемая через свои уполномоченные органы была выражена при производстве обмена и выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

В Вашем случае (при регистрациях до 2004 года) может это и работает, но постановлением правительства Москвы от 28 декабря 2004 г. № 906-ПП все это дело было передано в федеральное ведение. По поводу п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " формулировка в действующей редакции по смыслу не отличается от той, что указана Вами, т.е. проверка на предмет установления отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации прав. Порок воли выводиться только из фактических обстоятельств, а не из текста сделок, да и на сколько я знаю в ФРС не экстрасенсы работают.В любом случае я полностью на стороне добросовестных приобретателей. Если из собственности города выведено имущество при пособничестве (попустительстве) ряда уполномоченных чиновников, то это проблемы города, возмещение убытков с виновных лиц никто не отменял. Добросовестные граждане не должны при этом страдать.ВС все это лишний раз подтвердил.

Добросовестный стандарт от ВС в любом случае лучше чем было раньше. Иначе судей СОЮ не заставить изменить порочную сложившуюся практику, на ЕСПЧ они плюют (далеко и дойдут не все). Так же согласен с Андреем Рыбаловым, что Обзор скорее реакция на практику ЕСПЧ (см. дело Гладышева против России). В ЕСПЧ сейчас не одно подобное (клоновое) дело на рассмотрении. Однако ЕСПЧ - очень долго и уже не всем безвинно пострадавшим доступен из-за пропущенных сроков обращения и/или ошибок при первичном обращении туда. Тем временем людей продолжают выселять из добросовестно приобретенных квартир, хотя практика по таким делам очевидно должна измениться.

В связи с этим практический вопрос: является ли Обзор основанием для пересмотра подобных дел по новым обстоятельствам (ст.392 ГПК)?

С точки зрения юридической техники, особенно учитывая "рождение Обзора как реакцию на практику московских судов", не лучше ли было указать в самом Обзоре, что он является основанием для пересмотра аналогичных дел по новым обстоятельствам?

Обзор мне нравится тем, что, может быть, наконец, окончательно удастся победить абсурдную практику истребования имущества у добросовестного приобретателя на путем подмены виндикации иском о признании недействительными цепочки сделок. Да, к сожалению, это встречается несмотря на всем известное Постановление КС 2003 г., отмеченное в самом начале Обзора практики.

Касаемо же конкретной темы обсуждения, полностью согласен с Романом. Кроме того, я вот трудно себе представляю реальность проверки всех предшествующих сделок, даже если этим занимается профессиональный риэлтор. На элементарную возможность "зажать" предыдущий договор уже обращали внимание другие участники обсуждения. Так и что, если покупатель при таких обстоятельствах все же приобрел имущество, разве правильно говорить о его недобросовестности? При положительном ответе на этот вопрос реестр утрачивает свой смысл чуть менее, чем полностью.

"не виндикация с нормами о добросовестном приобретателе".Хм. Признали первую сделку ничтожной и что? Вторая (3-я, 4-я. ) сделка значит недействительная. А дальше? Реституция? Нельзя - Постановление КС от 21 апреля 2003 г. N 6-П.

Получается, "прошу признать первую сделку ничтожной" возвращает имущество от 5-го покупателя?! :)Какой сюжет.

Вот схема так схема. Некие лица подделали распоряжение главы администрации о выделении земли в собственность и зарегистрировали права за собой. Затем, конечно же, произвели отчуждение добросовестным приобретателям.

Тут, к сожалению, задумаешься, а ведь получается муниципальная земля и правда выбыла из владения муниципального образования против его воли.

Да, действительно Верховный суд РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестного приобретателя, вновь разъясняет судам, (равным образом и иным правоприменителям) о необходимости применения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, ЖК РФ, Конвенции о защите прав человека и основных свобод, учитывать правовые позиции, содержащиеся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, решениях Европейского Суда по правам человека, в частности и в Постановлении ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело "Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации, согласно которому, «именно государство обладает исключительной компетенцией по определению условий и процедур, в порядке которых оно отчуждает свои активы лицам, которые, как оно считает, имеют на это право, а также обладает исключительной компетенцией по осуществлению надзора за соблюдением этих условий….и при наличии такого большого количества контрольно-надзорных органов, подтвердивших право собственности Е, риск совершения ошибки органом государственной власти должно нести государство, и эти ошибки не должны исправляться за счет заинтересованного лица» признанного добросовестным приобретателем.

Вместе с тем Верховный суд РФ указывает что «В ситуации, когда Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не являлись участником договора передачи жилого помещения в собственность гражданина (далее - договор передачи), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, суды принимают решение об истребовании жилого помещения, в том числе от добросовестного приобретателя, поскольку в указанном случае выбытие имущества из владения собственника происходило помимо его воли.

Но по сути и смыслу правовой позиции, ЕСПЧ в указанном деле равным образом обращает внимание и подлежащему учёту именно и на добросовестность продавца. Именно такой продавец, разрешая вопрос о передачи жилого помещения в порядке приватизации приобретателю жилого помещения, действуя разумно и осмотрительно, принимает надлежащие и компетентные меры для выяснения правомочий приобретателя на отчуждаемое им жилое помещение и принадлежащее г. Москве, предназначенное для социального использования, которые и образует состав стандарта добросовестности продавца, а национальный закон предусматривал бы такому «небрежно-халатному» и ссылающему на отсутствие внутренней и реальной внешней воли продавцу, отказ в праве на виндикацию, разъяснить о возможности взыскания убытков.

Но как я помню, по делу Гладышевой корреспондент Первого канала ТВ в 2011 г., задав в частности вопрос руководителю отдела правовой обеспечения УФРС по г. Москве о пределах юрисдикционных полномочий о том: - «в чём же заключается объем и масштаб правовой экспертизы представленных заявителями документов?», получил исчерпывающий ответ: - «но мы же не эксперты-криминалисты, нам не подведомственна экспертиза документов».Но которая возможна при возникновении у государственного регистратора сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 13, 19 Закона о регистрации прав). Но ведь «сомнения могут и не возникнуть», не правда ли? И добросовестный приобретатель и здесь вновь оказывается зависимым от усмотрения Власти. А потому в Административном регламенте должностного лица исполнения конкретной публично-правовой функции следует установить перечень обязательных, и во всех случаях, мероприятий правовой экспертизы документов, как мы и договорились об этом в статье 1 , 2, 35 Конституции РФ, (ст. 3 Закона о регистрации прав…).Но законодательство по-прежнему неизменно и не исходит из таких принципов, будет возможен повод сказать о новых формах обманутого следующего поколения.