Чей подвал? Что можно, а что нельзя делать с подвальными помещениями

Вопросы, связанные с подвалами, — одни из самых популярных, с которыми обращаются к юристам и специалистам по КТ. Кто-то занял несколько боксов, и теперь другим не хватает. Кто-то самовольно построил в подвале сооружение, а остальные недоумевают: почему ему можно, а нам нельзя? А у некоторых вообще подвал сдают в аренду, и собственники квартир в этом доме ломают головы, куда им девать варенья и соленья, пишет ”МК-Эстония”.

”У нас в доме подвал есть, но боксов для хранения разных вещей там не предусмотрено, — рассказывает живущий в Ыйсмяэ Андрей. — Когда покупал квартиру, меня это не очень волновало, а сейчас понадобилось помещение для хранения варений, солений и прочих запасов. Как я могу решить эту проблему?”

Для начала нужно узнать, почему в этом доме нет подвальных боксов — так решило общее собрание собственников квартир, или правление даже не знает, что есть в доме желающие изменить ситуацию, потому что те молчат. Если второе, то нужно поставить этот вопрос на общее собрание. В случае, если найдутся единомышленники — те, кто также страдает от невозможности отнести некоторые вещи в подвал, то вполне вероятно, что будет принято решение построить подвальные боксы.

Важно! При голосовании по вопросам, касающимся подвала — то есть, общего имущества, должны прийти к консенсусу аж 100% собственников. Если к единому мнению не удается прийти, нужно обсуждать этот вопрос дальше.

Аренда и субаренда

Во многих домах подвалы сдают в аренду — под магазинчики, парикмахерские, ателье и другие мастерские. Пока все довольны, проблем нет.

”Я въехал в дом, где давным-давно было решено сдавать подвал в аренду, — рассказывает Николай, житель района Кесклинн. — Но мне подвал нужен, да и другим жителям дома, с которыми я разговаривал, тоже. Могу ли я обратиться к правлению?”

Да, нужно попросить правление поставить этот вопрос в повестку собрания квартирособственников. Потому как ни у кого нет полномочий решать этот вопрос в одиночку. Правление может поставить этот вопрос на голосование, и если большинство решит, что продлевать договор с арендатором не нужно, то подвалом снова смогут пользоваться жители дома.

Важно также знать, на какой срок заключен договор об аренде. Возможно, сразу его расторгнуть не удастся — нужно будет подождать, пока он закончится. Или же платить неустойку, указанную в договоре.

В некоторых домах подвалы сдают в аренду собственникам. Это удобно: надо — взял, не надо больше — отказался.

”Мы взяли в аренду два бокса, подумываем о третьем, — рассказывает Мария, которая живет в Ласнамяэ. — У нас двухкомнатная квартира, двое детей и много сезонных вещей, которые нужно где-то хранить. Пустых подвальных боксов в доме много, поэтому и можно взять столько, сколько нужно. Платим мы за них меньше евро в месяц”.

А может ли житель соседнего дома, узнав, что в доме Марии есть пустующие боксы, арендовать их через Марию, с которой он знаком? Это зависит от того, как правление относится к субаренде, а также от того, захочет ли потом Мария нести ответственность за то, что хранится в боксах, снятых на ее имя.

Квартиру продали, подвал себе оставили

На одном из форумов мужчина пишет: ”Я купил квартиру полтора года назад. Спустя какое-то время стал узнавать насчет подвала — он должен был быть вместе с квартирой. Выяснилось, что предыдущий хозяин квартиры им не пользовался, а тот хозяин, который был до него, продав квартиру, подвал оставил себе. Более того, он пользовался и соседним подвалом тоже! Я поговорил с ним, он отказался освобождать мой подвал от своих вещей. Как мне получить обратно свою собственность?”

В таких случаях, советуют юристы, нужно сначала зафиксировать, что действительно чужой человек хранит свои вещи в вашем подвале. Затем следует выяснить, заключен ли в данном доме договор пользования подвалами. Если нет, то следует это сделать при первой же возможности — тогда у владельца квартиры будут все основания попросить бывшего собственника жилья ”очистить помещение” от своих вещей.

Если вы хотите, чтобы вам был отведен конкретный бокс, который будет ваш всегда, то для этого нужно решение собрания собственников квартир (чтобы 100% проголосовали ”за”) вашей конкретной квартире отвести конкретный подвальный бокс. После чего все собственники до единого должны сходить к нотариусу и подписаться, и только после этого будет сделана соответствующая отметка в Крепостной книге. Как правило, это делают не для каждой квартиры, а разом распределяют подвальные боксы по всем желающим, чтобы не ходить несколько раз.

В таком случае при продаже жилья можно смело говорить, что подвал входит в цену.

”Есть еще один вариант — письменный договор пользования, — говорит представитель Эстонского союза квартирных товариществ Раймо Йыгева. — Тут тоже нужно письменное согласие всех собственников недвижимости в этом доме, но к нотариусу идти не надо. В таком случае конкретный бокс прикреплен к вашей квартире только до того, как вы ее продадите. Покупателю придется заключать новый договор”.