Обзор (анализ) рынка коммерческой недвижимости г. Уфа по итогам мая 2016 года
Уфа — один из крупнейших городов Российской Федерации, столица Республики Башкортостан, административный центр городского округа город Уфа и Уфимского муниципального района (в состав которого не входит).
Численность населения — 1 105 667 чел. на 2015 год.
Уфа — один из крупнейших экономических, культурных, спортивных, научных и религиозных центров России, важный транспортный узел.
Город Уфа расположен на берегу реки Белой, при впадении в неё рек Уфы и Дёмы, на Прибельской увалисто-волнистой равнине, в 100 км к западу от хребтов Южного Урала.
Площадь города составляет 707,9 км². Протяженность с севера на юг — 53,5 км, с запада на восток — 29,8 км (в самой широкой части). Уфа — четвёртый по протяжённости город России после Сочи, Волгограда и Перми, входит в пятёрку крупнейших по площади городов России.
Уфа состоит из семи административных районов:
- Дёмский
- Калининский
- Кировский
- Ленинский
- Октябрьский
- Орджоникидзевский
- Советский
В результате присоединения сельских поселений из окрестностей города Кировский и Октябрьский районы имеют некомпактные, состоящие из двух отдельных частей, территории. При этом две части Октябрьского района разделены территориями других городских районов, а две части Кировского района разделены территориями, не включёнными в состав Уфимского городского округа.
Городские предприятия занимаются нефтепереработкой, химией, машиностроением. Основу экономики Уфы составляют топливно-энергетический и машиностроительный комплексы. В Уфе сосредоточено около 200 крупных и средних промышленных предприятий.
Уфа — крупный транспортный узел России (железнодорожные, трубопроводные, автомобильные магистрали, воздушные и речные пути).
Автомобильные дороги соединяют город с Москвой, Челябинском, Казанью, Самарой, Ижевском, Ульяновском и Оренбургом. Кроме того, Уфа — единственный город России, соединённый с Москвой сразу двумя федеральными автомагистралями. По южной окраине города проходит автомагистраль М5 «Урал», а федеральная автодорога М7 «Волга» заканчивается здесь. Связь с районами Республики Башкортостан и ближайшими соседями поддерживается с помощью автобусного сообщения.
Уфа является центром Башкирского отделения Куйбышевской железной дороги — филиала ОАО «Российские железные дороги». В городе расположено 9 железнодорожных станций, самой крупной грузовой станцией из которых является станция Дёма (также есть грузовая станция Бензин), а пассажирской — станция Уфа, на которой работает крупный вокзал.
В качестве городского транспорта работают трамваи, троллейбусы, автобусы, маршрутные такси, такси.
2. Тенденции рынка недвижимости
Нахождение в собственном помещении всегда считалось хоть и слегка расхолаживающей бизнес, но более выгодной позицией. Возможная стоимость аренды превращалась в прибыль предприятия либо в дополнительные оборотные средства, а недвижимость считалась растущим в цене активом. Однако с 2015 года отношение к собственности на крупные объекты поменялось. Виной тому стало налогообложение имущества, которое под силу оказалось лишь производственным предприятиям. Арендодателям-рантье на фоне снижающихся ставок аренды и роста коммунальных услуг налоги на имущество и доходы «съедают» прибыль от сдачи в аренду. Торговые центры столкнулись с массовым уменьшением количества арендаторов. Поэтому многие собственники сейчас пытаются избавиться от избыточных активов, объектов больших площадей, и предложение на рынке превышает спрос. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.
Именно поэтому средние площади типов объектов довольно высоки, и гораздо выше, чем в сегменте аренды. Небольшие помещения предпочитают сдавать, а не продавать.
Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.
Офисные и торговые помещения сравниваются в цене за счет более сильного снижения торговых. Продолжается начавшаяся еще в начале 2014 универсализация помещений, это выгодно собственникам – больше охват потенциальных арендаторов.
Однако сегмент аренды не находится в застое, так как за счет снижения ставок аренды происходят «миграции» арендаторов. Некоторые используют это как возможность, иные вынуждены искать помещения дешевле. Наименее удобна текущая ситуация тем арендаторам, у которых заключены долгосрочные договора аренды с госрегистрацией по высоким ставкам и с санкциями за расторжение.
Рынок коммерческой недвижимости достаточно развитый, на сайте объявлений представлено:
— 144 объявлений о продаже и 366 объявления об аренде офисной недвижимости;
— 144 объявлений о продаже и 206 объявление об аренде торговой недвижимости;
— 84 объявление о продаже и 144 объявлений об аренде производственно-складской недвижимости.
3. Анализ публичных объявлений, представленных на порталах объявлений в сети Интернет
В ходе анализа рынка коммерческой недвижимости г. Уфы были проанализированы публичные объявления с предложениями о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, представленные на порталах объявлений о недвижимости.
Все представленные ниже выборки можно признать однородными (коэффициент вариации менее 30%) в соответствии с общепринятыми нормами. Анализ производился среди объектов с типичными условиями продажи общей площадью свыше 200 кв. м, достаточно полно охарактеризованными в объявлениях. Дополнительный анализ достоверности сведений, изложенных в тексте объявления, не производился. Результаты анализа представлены ниже в табличной форме.