Уклонение от государственной регистрации перехода права собственности

Ситуация такая: заключен нотариальный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям договора деньги оплачиваем после регистрации перехода права собственности на покупателя, акт приемки также-после регистрации перехода права.

Наш продавец уклоняется от регистрации, недавно ему была направлена претензия с требованием явится по адресу, конечно он не явился. Повторная претензия также направлена ввиде телеграммы, продавец не явился.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При этом сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

1. Могут быть проблемы, что нами квартира еще не оплачена и не принята по акту приемки (по условиям договора оплата и приемка квартиры после регистрации договора)?

Согласно ПП «….Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества», а нами оно не принято?.

Понятно, что в иске укажу «…..и передать квартиру по акту пп Покупателю».

2. Какие требования предъявить Продавцу?

Меня смущает вот что, как должны быть сформулированы требования к Продавцу….

1). Произвести государственную регистрацию перехода собственности права

2). Подать документы для осуществления гос регистрации перехода права собственности.

3). Обязать ответчика совершить государственную регистрацию Договора между истцом и ответчиком

4). Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности….

Первый и третий вариант смущает тут, что регистрацию только росреестр осуществляет).

Я к последнему склоняюсь больше!

Буду рада любому мнению и критике.

• 7524
• рейтинг 3

Похожие материалы

Комментарии (48)

Я не вижу проблем с иском из п. 3 ст. 551, если договором закреплено, что все потом.

С чего тут вообще только убытки, ума не приложу. Было бы интересно услышать аргументацию коллеги

п. 11 ИП ВАС РФ от 13.09.2011 № 147

Игорь Ястржембский и отмечает: "Это не значит, что обязательство предоставить товар в кредит может быть принудительно исполнено в натуре".Да и сама по себе ст. 328 ГК РФ.

Cтанислав, в том и дело, что автор ничего не сообщил о том, было ли покупателем представлено заявление в орган государственной регистрации прав на недвижимость заявление о государственной регистрации перехода права собственности на основании:

1) специальной нормы подпункта 5) пункта 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в редакции от 29.07.2017 г.) "О государственной регистрации недвижимости";

2) общей нормы второго предложения абзаца второго пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ,

согласно которым, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учёта может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса!

По п. 3 ст. 8.1 ГК ". если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса" покупатель может без участия продавца лично или через нотариуса сдать документы в рег. орган. Во всяком случае в нашем регионе переход права по нотариальным сделкам проходит без участия продавца.

Есть же прямой ответ, в том же п. 61 ПП 10/22, только ниже:

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В части формулирования в просительной части искового заявления требования "о регистрации перехода права собственности" мне такой вариант импонирует. Суд же, удовлетворяя такое требование, укажет в резолютивной части решения суда "произвести государственную регистрацию . " или, к примеру, "зарегистрировать . ".

Как правило, на практике подобные иски часто дополняются еще одним паратребованием: "указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации . ". Суд же благосклонно указывает: "настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации . ".Без этих сакральностей у Росреестра появляется дополнительная возможность усложнить Вам процедуру государственной регистрации.Однако, на мой взгляд, решение суда по соответствующим спорам "является основанием" все-таки объективно, а не в силу наличия вышеуказанного сакрального текста в резолютивной части.

Применительно к государственной регистрации договора вполне разумно следующее: "Решение о государственной регистрации договора принимается судом в отношении той его стороны, которая уклоняется от его регистрации (в данном случае это кооператив). Именно поэтому уклоняющаяся сторона (а не регистрирующий орган) является ответчиком по делу. Более того, решение суда о регистрации сделки само по себе не порождает обязанности у управления осуществить государственную регистрацию. В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, которое заменяет заявление (иные необходимые документы), не представленные на регистрацию другой (уклоняющейся) стороной по договору. После принятия судом решения о государственной регистрации другая сторона сделки (права которой были нарушены уклонением) обращается в регистрирующий орган в установленном законом порядке (с предоставлением необходимых для регистрации документов). При этом вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, заинтересованной в регистрации сделки стороной представляется соответствующее решение суда. Регистрирующий орган на основании представленных документов (в том числе указанного решения) осуществляет государственную регистрацию договора в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" (постановление ФАС СКО от 28.05.2010 по делу № А53-13096/2009).Разумны данные доводы и для государственной регистрации перехода права.

Смежный вопрос (оспаривание зарегистрированного права) отражен в п. 52 10/22: "Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП".