Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

К оценке жилой недвижимости прибегает все больше людей, планирующих какие-либо сделки, связанные с данным видом имущества.

Это вполне закономерно, так как не зная ценности квадратного метра, сложно самостоятельно определить общую стоимость жилой площади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73 . Это быстро и бесплатно !

Оценку недвижимости проводят обычно профессионалы, учитывая в своем деле многие особенности и высчитывая стоимость по многочисленным формулам. Однако главные факторы в оценке жилья следует знать всем: многим придется с этим столкнутся, и тогда дополнительная информация определенно пригодится.

Общая информация

Оценивание жилой недвижимости предполагает установление цены на частные дома с земельными участками, дачные постройки, а также квартиры и комнаты, расположенные в многоэтажках.

1. Операции по покупке и продаже недвижимости.
2. Получение кредитов под залог недвижимости.
3. Оформление ипотеки.
4. Раздел имущества. жилого имущества.
5. Установление стоимости наследства при вступлении в права наследования.
6. Получение выплат при ущербе в результате страхового случая.
7. Начисление налогов на собственность.
8. Возникновение имущественных и судебных споров.

В результате проведенной оценщиками работы, вы получите подробный отчет по стоимости недвижимости. Этот отчет является официальным документом, обладающим юридическим значением.

Существует ряд методов определения цены жилых помещений. В статье рассмотрены три подхода, наиболее часто используемых при оценивании жилой недвижимости – затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный

Затратный метод применяется преимущественно при установлении стоимости частных домов. Этот метод предполагает определение расходов на восстановление жилого помещения, учитывая его естественный износ.

При затратном подходе оценщик должен провести подсчет цены воспроизводства аналогичного объекта с подобной планировкой, с идентичностью использованных материалов и с таким же качеством проведенных строительных работ, учитывая текущие цены.

Далее, оценщик высчитывает стоимость замещения: расходы на постройку такого же здания, но с использованием инновационных материалов и новых архитектурных решений.

В результате оценки затратным методом, продавец может получить возможность продать жилую недвижимость по стоимости ее создания либо улучшения.

Но данный метод может вывести и на обесценивание недвижимости из-за переориентации производства на более прогрессивные технологии.

Преимущества затратного метода оценки:

1. Этот подход считается самым надежным при оценке новых сооружений.
2. Затратный метод выбирается как единственно возможный при следующих ситуациях:

• страхование объекта;
• для зданий, требующих реконструкции;
• налогообложение объекта;
• исследование стоимости нового построения;
• обоснование требуемых улучшений для постройки.

Рассмотрим пример использования затратного метода оценки. Вы планируете покупать квартиру в новостройке, оформив ипотечный кредит в банке.

Вероятнее всего, оценщики будут проводить свои исследования, опираясь на затратный подход, так как он надежнее остальных в установлении стоимости новых построений.

Сравнительный

Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным, стоимость которого уже установлена, и информация об этом находится в открытом доступе.

При применении сравнительного подхода необходимо учитывать следующие факторы:

1. Площадь квартиры (частного дома).
2. Права собственности на недвижимость.
3. Время и условия проведения сделки.
4. Месторасположение.
5. Качество отделки.
6. Для частного дома – площадь земельного участка.
7. Транспортное сообщение в районе.
8. Экологическая ситуация в районе.
9. Развитие инфраструктуры.

Учитывая все вышеизложенные факторы, оценщик рассчитывает влияние каждого из них на цену жилья и получает окончательную стоимость квартиры (дома).

Сравнительный метод наиболее распространен при проведении сделок по покупке или продаже недвижимости.

Преимущества сравнительного подхода:

• при оценке стоимости жилья учитываются инфляция и экономическая ситуация в стране;
• основан на статистических данных;
• при вычислении стоимости делаются поправки, учитывающие особенности продаваемого объекта;
• относительно простой метод, дающий надежный результат.

Рассмотрим пример использования сравнительного метода. Вы планируете продавать старую трехкомнатную квартиру в доме типа «хрущевка» в центре города. Используя сравнительный подход, оценщики определят примерную стоимость аналогичных квартир.

Но при окончательной установке стоимости будут играть роль такие факторы, как проведен ли в доме капитальный ремонт, на каком этаже находится квартира и, скорее всего, даже состояние подъезда.

Доходный

Доходный подход основан на оценке ожидаемых доходов от сдачи объекта в эксплуатацию.

Когда речь идет о жилой недвижимости, обычно оценивается доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду.

Доходный подход использует две методики расчета стоимости:

1. Метод капитализации доходов.
2. Метод дисконтированных денежных потоков.

В статье рассмотрена первая из этих методик, так как именно она применяется при оценке жилых помещений, сдаваемых в аренду.

Коэффициент капитализации – ставка, которая применяется при доходном методе, чтобы привести все потоки поступающих доходов к единой сумме, определяющей стоимость.

Сущность метода капитализации доходов состоит в разделении чистого дохода на коэффициент капитализации.

Преимущества доходного метода:

• при определении стоимости этим методом учитываются ожидания предполагаемых доходов от сдачи недвижимости в аренду;
• изучается и учитывается рыночная ситуация;
• этот метод единственный учитывает будущую доходность недвижимости.

Рассмотрим пример оценивания доходным методом. Вы хотите купить квартиру, чтобы вложить накопленные деньги и иметь пассивный доход, сдавая ее на длительный срок. Вам предложили два варианта покупки.

Операции с недвижимостью требуют серьезного подхода. Поэтому доверить оценку вашего жилого помещения следует высококвалифицированным профессионалам.

Используя вышеприведенную информацию, вы сможете проконсультироваться с ними, какой метод оценки наиболее предпочтителен в вашем случае и будете иметь примерное представление о стоимости вашего жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: