Договор аренды земли не зарегистрирован

Имеется подписанный договор аренды земли на срок 2 года.Но договор не зарегистрирован, следовательно - не заключен. К такому выводу приходят многие юристы.

Однако, меня посетило сомнение по поводу того, что договор аренды в данном случае не заключен. Основания сомнений:1. Единственным условием договора аренды земли, которое делает необходимым его регистрацию является условие о сроке.2. Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды. 3. Срок аренды не является существенным условием. Он может быть и не указан в договоре п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следствие отсутствия условия о сроке - договор считатется заклюенным на неопределенный срок.4. Договор аренды земли, заключенный на неопреденный срок не подлежит государственной регистрации (считается, что договор заключен на срок менее 1 года, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Товарищи, что думаете по этому поводу?

• Новенький
• 20 сообщений

2. Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды.

Статья 433 ГК РФ Момент заключения договора

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 130 ГК РФ Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 609 ГК РФ Форма и государственная регистрация договора аренды

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 26 ЗК РФ Документы о правах на земельные участки

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор аренды земельного участка на срок более 1 года - надо регистрировать. Нет регистрации - см. 433 - договор незаключен.

Регистрация нужна для ЗАКЛЮЧЕННОСТИ договора.

Какого договора? Если договора аренды на 2 года - то согласен, а если договора аренды на неопределенный срок - не согласен.

Имейте ввиду, что под договором, в данном случае, я считаю договор-правоотношение, а не договор-документ.Если на договоре-документе отсутствует отметка о регистрации, это не значит, что он перестает быть простым письменным доказательством совершения иной сделки, а именно аренды на неопределенный срок. Причем такой документ содержит все необходимые существенные условия для того, что бы считать договор аренды на неопределенный срок заключенным. Отсутствие регистрации, влечет незаключенность договора-правоотношения на срок 2 года.

Rally Спасибо за ликбез, но я эти нормы знаю. Давайте абстрагируемся от договора-документа, где записаны конкретные условия, а лучше рассмотрим договор-правоотношение: аренда земли на неопределенный срок.

Ответим на вопросы:1. Можно ли заключить сделку (договор) аренды на неопределеный срок путем составления и подписания единого документа, содержащего все необходимые условия? Я считаю, что да.2. Если в таком едином документе, кроме прочих условий есть условие о сроке, которое не действует из-за отсутствия регистрации договора, влечет ли это автоматически признание других условий отсутствующими или не действующими? Я считаю, что не влечет, так как смотри ст. 180 ГК РФ.

Сообщение отредактировал Lenin: 20 May 2005 - 20:46

• не юрист

есть условие о сроке, которое не действует из-за отсутствия регистрации договора

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМОот 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

-SOI-kuropatka

Я не спорю о том, что "договор аренды на срок 2 года" не заключен при отсутствии госрегистрации. Я считаю, что отсутствие регистрации срочного договора аренды и незаключенность срочного договора аренды, не означает, что между сторонами с учетом фактическего исполнения арендных отношений отсутствуют договорные отношения по аренде на неопределенный срок.

Вот мои доводы:1. Договор аренды на неопределенный срок - это двустороняя сделка.

2. Форма сделки - устная (предположим, что договор аренды на неопределенный срок, в данном случае, в форме одного документа, подписанного сторонами не составлялся.)

3. Договор аренды земельного участка с юр. лицом на неопределенный срок заключается в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).

4. Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность договора аренды земельного участка на неопределенный срок (ст. 162 ГК РФ, ЗК РФ), а только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

5. Единственным существенным условием договора аренды является его предмет. Все, что требуется доказать для наличия сделки (заключенности договора аренды на неопределенный срок) - это согласованность предмета аренды.

6. Письменными доказательствами наличия договора аренды на неопределенный срок являются:а) подписанный, но не зарегистрированный договор аренды на срок в части предмета аренды (отсутствие регистрации договора-документа не лишает его юридической силы письменного доказательства). При этом условие в договоре о сроке в данном случае не имеет значения, так как: 1. никто не требует признать наличие заключенного договора аренды на срок; 2. одна из сторон требует признать наличие иного договора аренды - договора на неопреденный срок (т.е. без срока).б) документы об исполнении арендных отношений (акт приема-передачи, документы об оплате за аренду, письма и т.д.)