Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу

Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.

По условиям договора:

«2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3'000'000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления.

Стороны установили, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ, с момента передачи Земельного участка и до его полной оплаты, Земельный участок будет находится в залоге у Продавца.

3. В случае если Покупатель не выполнит обязательство по уплате Продавцу стоимости Земельного участка, в том числе не выполнит требование о досрочной оплате, настоящий договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.

7. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял Земельный участок.

8. Переход права собственности на Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Право собственности на Земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.»

Возникают ли какие-нибудь налоговые последствия у Продавца и/или Покупателя по данной сделке в случае не оплаты Покупателем Земельного участка, расторжения договора и возврата права собственности на Земельный участок Продавцу по Соглашению сторон согласно условиям Договора купли-продажи? (Не будет ли это расцениваться как обратная продажа с возникновением налоговых последствий?).

Продавец - Юридическое лицо применяет упрощенную систему налогообложения с объектом "Доходы" (6%). Покупатель - Физическое лицо НЕ является Индивидуальным предпринимателем.

До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9'000'000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3'000'000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?

У покупателя никаких налоговых последствий не возникает по причине отстуствия получения экономической выгоды от сделки, подлежащей налогообложению.

Согласно п.10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации"

Что касается продавца то здесь сложнее, так как при ОСНО имеется реализация (при переходе права собственности) и обратная соответственно реализация.

Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий. Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.

Практики подобной не нашел, возможно стоит сделать запрос в ФНС для получения разъяснений.

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

1. «Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий.»

С этим понятно — нет денег, нет дохода.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. - 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. - вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

2. «Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.»

А что делать с убытком 6.000.000,00 руб от передачи участка Покупателю.

62 / 90 — 3.000.000,00 Участок передан Покупателю

90 / 41 — 6.000.000,00 Списана себестоимость участка

99 / 90 - 6.000.000,00 Убыток от операции

41 / 62 — 3.000.000,00 Оприходован участок, погашена задолженность Покупателя

В учете остается убыток 6.000.000,00, который теперь, получается, возник из воздуха (если бы применялась ОСНО, это уменьшало бы базу по налогу на прибыль). Его надо как-то убрать. Я вижу, пока, один способ: восстановить первоначальную себестоимость участка: 90 / 41 — (минус) 6.000.000,00 - убытки сторнируются, себестоимость участка увеличивается до первоначальной, т. е. все возвращается к первоначальному состоянию (ведь договор расторгнут).

Заранее спасибо за Ваше мнение!

Нет, последствия другие, после расторжения Покупатель передает имущество Продавцу (не реализует с получением дохода), а возвращает.Доход на УСН это всегда экономическая выгода -это получение дохода, в данном случае нет дохода нет налога. Даже на ОСНО все эти обратные реализации на выходе образуют ноль дохода, а сами по себе необходимы для проведения бухгалтерских проводок и «выпрямления» налогов.

По поводу возврата стоимости, основанием для перехода права собсвенности обратно будет соглашение о расторжении договора (а не первоначальный договор, на основании которого вы покупали когда то), а в этом соглашении стоимость 3 000 000 рублей. Убытки для УСН 6% никакого значения не имеют. У вас изначально они возникают, если вы имущество за 9 млн. продали за 3. Теперь просто возврат.

Здравствуйте, Светлана Анатольевна!

Так как по условиям «договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.», а также учитывая то, что покупатель не выполнил своих обязательств по договору, то данную сделку можно считать не состоявшейся. В такой ситуации стороны с точки зрения налогообложения должны остаться при своих первоначальных условиях.

То есть организация не отражает доход от продажи участка в соответствующем налоговом периоде, а все данные бухгалтерского учета отражаются так, как если бы сделки не существовало.

Здесь можно привести в качестве аналогии разъяснения официальных органов о возврате некачественного товара (Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 02.06.2010 N 03-03-06/1/370, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378 и УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/124436@). Так как возврат некачественного товара также не рассматривается как обратная реализация из-за того, что поставщик не выполнил своих обязательств по договору. А в нашем случае обязательств не выполнил покупатель.

Только вот здесь могут быть проблемы по возврату налога, если расторжение произойдет через три года после регистрации прав на участок, так как налог в данном случае налоговые органы точно не вернут на основании ст.78 НК РФ.

Впрочем, признаю, что все это очень спорный вопрос и налоговые органы скорее всего будут рассматривать все это как обратную реализацию.

То есть физическое лицо — покупатель в данном случае должен выставить счет-фактуру организации?

Доброго времени суток, Светлана Анатольевна!

Согласно описанной Вами ситуации

Для определения налогообложения под реализацией товаров нужно понимать передачу права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку в результате фактического расторжения купли-продажи сделки по соглашению право собственности на недвижимость к покупателю не перешло, ее реализация не состоялась. Поэтому продавец должен исключить из состава доходов полученную от покупателя выручку, а из состава расходов — учтенные при реализации недвижимости расходы. Так как период происходящего Вами не указан возникает вопрос: в каком периоде нужно произвести корректировку, как принять объект на баланс юр лица?

Вот здесь если учитывать позицию из обзора приведённого коллегой

то для судов не имеет значение что послужило причиной не реализации имущества признание сделки недействительной или её расторжение суды понимают данные факты как тождественные и последствия в том числе налоговые наступают одни. В связи с этим считаю возможным привести следующее обоснование:

для продавца

т. е. продавцу необходимо подать уточненные декларации по налогу на прибыль за соответствующие перио­ды года, в котором произошла реализация, но это позиция ФНС.

Судебные акты говорят о следующем:

В частности Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965

везде идет ссылка на позицию ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».

т.е., корректировку налоговой базы по налогу на прибыль продавец должен осуществить в периоде возврата недвижимости.

само недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогооб­ложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ) При реализации недвижимости она была исключена продавцом из состава основных средств, и плательщиком налога на имущество по ней стал покупатель.

в письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148. Как уже говорилось, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций. Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, продавец отразил соответст­вующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности.Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности.

В случае фактического осуществления реституции, то есть возврата продавцу спорных объектов недвижимого имущества, он будет обязан отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.

Таким образом, ни покупателю, ни продавцу корректировать свои налоговые обязательства по налогу на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной не нужно.