Заключение договора долевого участия в строительстве

Каждый решает жилищный вопрос по-своему. Кому-то достаточно квартиры, купленной на вторичном рынке, а кому-то хочется новую, однако средств на покупку уже сданных в эксплуатацию квадратных метров средств может не хватать. При долевом принципе участия в строительстве есть возможность оплачивать стоимость нового жилья вполне посильными денежными частями. Кроме того, долевое участие позволяет:

приобретать жилье по более низкой цене (по сравнению с вариантами покупки новой квартиры без договора долевого участия или же квартиры на вторичном рынке);
вносить оплату за жилье по частям.

Благодаря экономичности, долевое строительство жилья, едва появившись в виде предложения, быстро завоевало рыночную популярность. Но все ли так радужно в действительности и нет ли подводных камней в пресловутом ДДУ (договоре долевого участия)? Попробуем разобраться.

ДДУ и «третьи» фирмы

В строительстве подразумевается простая схема заключения ДДУ. Надо выбрать дом в определенном районе, а затем обратиться в организацию, ведущую строительство этого объекта. Однако на деле гражданин, который хочет купить квартиру в рассрочку по ДДУ, совсем не всегда получает от застройщика всю необходимую для заключения подобного договора информацию. Последний может отправить его в какую-то третью, стороннюю организацию, как бы «уполномоченную» на ведение переговоров от его имени. Прекрасно, если в той фирме дадут интересующие сведения. Предложат выбрать квартиру, помогут заключить соответствующий договор, примут начальный взнос. И взнос этот будет действительно первоначальным и именно за жилье. Чаще всего бывает по-другому. Компании-посредники вынуждают потенциального дольщика заключить непосредственно с ними некий договор — например, «на оказание консультационных услуг». Или же «на резервирование такой-то квартиры». Или «на помощь в заключение договора с застройщиком». Вариантов масса. Но в итоге всегда получается, что еще до того, как заключить договор с самим застройщиком, человеку приходится заплатить от 100 до 300 тысяч «лишних» рублей. Причем, по своему договору «третья» фирма абсолютно никакой ответственности не несет. И «сюрпризы» на том не заканчиваются. Недобросовестные застройщики и их, так называемые, «агенты» вовсю пользуются тем, что гражданин не может квалифицированно разобраться в договорных условиях. Начинают брать деньги за все подряд и на каких угодно условиях. Тогда как ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве» в ч 1 ст. 3 четко указывает, при соблюдении каких норм застройщик получает право привлекать на строительство конкретного объекта недвижимости деньги граждан. Делать он это должен лишь после:

Законно полученного разрешения на строительство.
На законных основаниях опубликованной, размещенной и/или представленной проектной декларации на объект.
Государственная регистрации права собственности на земельный участок, назначенный под строительство. Или официального договора аренды/субаренды такого участка.

Если же застройщик не выполнил хоть одно из этих условий, его деятельность абсолютно незаконна. Собираясь стать дольщиком и для того, чтобы не перейти в разряд «обманутых дольщиков», надо заранее собрать информацию о застройщике. Изучить имеющиеся данные и потребовать от него подтверждение правомочий на заключение ДДУ.

Три законных варианта привлечения денежных средств физических лиц

Действующее законодательство РФ предусматривает лишь 3 варианта привлечения денег физлиц к строительству недвижимости:

По ДДУ;
По Жилищным Сертификатам, выпускаемых застройщиком.
Через жилищно-строительные (или же жилищно-накопительные) кооперативы.

В третьем случае человеку предлагают вступить в кооператив, и он становится уже не дольщиком, а членом конкретной организации. Со всеми плюсами и минусами. Если приобретается Жилищный Сертификат, то следует смотреть, чтобы это был действительно сертификат, а не, например, вексель. Обратите внимание: вексельная схема у недобросовестных застройщиков очень популярна. И на нее нельзя соглашаться ни в коем случае. Вексель не дает законного права требовать передачи построенной квартиры. Даже в суде.

Заключение договора долевого участия

Стоит подробнее остановиться на процедуре заключения ДДУ в строительстве. Заключая договор долевого участия, многие граждане наивно полагают, что они автоматически приобретают права собственника жилья, а их законные и интересы целиком защищает 214 Федеральный закон. Но на деле часто все по-другому. Недобросовестные застройщики идут в обход закона и заключают с потенциальными дольщиками не классически ДДУ, а всевозможные «суррогатные соглашения». Рассмотрим только некоторые из таких соглашений, а также последствия, которыми они грозят невнимательному гражданину. «Договор финансирования строительства» или «Договор инвестирования» Необходимо сразу насторожиться, увидев другое название. Это не просто слова — иные юридические понятия! И уж, если название изменено, то кто поручится, что сам договор содержит все необходимые существенные (с точки зрения закона) условия? Согласно 214-ФЗ настоящий ДДУ должен содержать:

определение объекта долевого строительства (в соответствии с проектом), подлежащего передаче дольщику застройщиком после разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;
срок передачи объекта;
размер общей стоимости, а также взносов (кстати, изменение стоимости — общей — может произойти лишь тогда, когда возможность такая предусмотрена договором);
сроки и порядок выплат за объект;
гарантийный срок 5 лет на объект долевого строительства (как предписывает действующее законодательство).

Если в договоре не предусмотрено хоть одно из вышеперечисленных положений, он не считается полноценным ДДУ. А значит, гарантии федерального законодательства на него не распространяются. Договор долевого участия в строительстве (заключенный исключительно в письменной форме) в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. И считается действительным именно с момента прохождения такой регистрации.

Правовые последствия подписания договора, не отвечающего законным требованиям

Чем грозит дольщику подписание документа, не соответствующего требованиям закона? И каковы последствия непрохождения государственной регистрации договора? Вариантов негативных последствий множество. Вот только самые распространенные:

застройщик может продать квартиру дольщика повторно;
в судебном заседании дольщик сможет претендовать лишь на деньги, которые фактически выплатил недобросовестному застройщику (и плюс % за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования от ЦБ РФ);
выплаты по решению суда будут производиться в течение нескольких лет, частями и т.д.

Поэтому, если имеется хоть доля сомнения относительно предлагаемого договора, лучше проконсультироваться с опытным юристом. Еще на стадии рассмотрения условий. Специалист наверняка выявит в документе слабые места, способные в будущем ущемить права и несоблюсти интересы потенциального дольщика. И это будет гарантией душевного спокойствия гражданина, а также действенной правовой защитой его финансовых вложений.

Репутация застройщика как индикатор возможности заключения ДДУ

Как показывает довольно обширная практика, порядочному застройщику с прозрачными намерениями нет необходимости прибегать к каким-то «схемам», привлекая деньги граждан. Такая строительная организация чтит закон и своевременно исполняет собственные обязательства. В том числе сдает объекты в оговоренные сроки. А вот если застройщик начинает хитрить, придумывать оправдания и озвучивать «сказки» — например, про «уход от налогов» якобы в целях «экономии» средств клиентов-дольщиков — стоит крепко задуматься, прежде чем доверить такой организации хоть копейку. А еще, как правило, обманщики отказываются от дальнейшего общения с теми, кто задает «неудобные» вопросы, требует документальных подтверждений, проверок договоров и т.д. И не нужно настаивать на таком сотрудничестве!

Помощь юриста по жилищным спорам

Однако не стоит отчаиваться, если заключенный ДДУ оказался «неправильным». Если вы выявили проблему, незамедлительно обращайтесь к юристам. Специалисты смогут помочь:

Изучат судебные прецеденты в аналогичных ситуациях (как по спорам в целом, так и в конкретном суде).
Выполнят комплексный ситуационный анализ.
Исключительно грамотно, обоснованно и точно сформулируют исковые требования.

Обратите внимание: человеку, не обладающему юридической квалификацией и опытом, не по силам выиграть процесс против недобросовестных застройщиков. Не поможет ни изучение аналогичной практики, ни информация из интернета. Только плодотворная работа с командой практикующих специалистов способна привести к требуемым результатам.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎