Второе дыхание советского модернизма

Этим летом институт «Стрелка» проводит цикл дискуссий «Новая среда обитания», на которых российские и голландские профессионалы из самых разных областей — от дизайнеров до разработчиков программного обеспечения — обсуждают проблемы, актуальные сегодня для больших городов. МОСЛЕНТА узнала у участников первой такой дискуссии «Коллективные действия: девелопер vs архитектор», Маркуса Фернхаута и Александра Свердлова, как вдохнуть новую жизнь в старые здания, и когда в Москве начнут «перезапускать» не только краснокирпичные фабрики дореволюционной постройки, но и наследие советского модернизма 1960-70-х годов.

Маркус Фернхаут, девелопер, основатель CIC Rotterdam и исполнительный директор Кембриджского инновационного центра CIC International

Александр Свердлов, архитектор, сооснователь российско-голландского бюро SVESMI

Как договориться с владельцем и найди деньги

— «Перезапуск», ревитализация бывшей фабрики или офисного центра позволяют вдохнуть новую жизнь в целый квартал. Какой механизм позволяет добиться такого результата?

М: В моей практике такое случилось пока только раз. В центре Роттердама сложилась уникальная ситуация, когда помимо проекта ревитализации корпоративного здания, превратившегося в итоге в знаменитый кластер Schieblock, я в том же квартале за пять лет работал еще с тремя бывшими офисными центрами.

Пожалуй, главная причина этого заключалась в том, что все они принадлежат одному владельцу, которому понравилось работать с моей командой. Но когда в квартале, неважно большом или маленьком, недвижимость принадлежит многим владельцам, очень сложно провести последовательную работу и добиться результата, который закрепится и даст ощутимый, длительный эффект.

Сегодня по всему миру распространен ряд практик, подходов, которые позволяют такую ситуацию преодолеть, развивать и «перезапускать» целые кварталы. Один из таких подходов — это Business Improvement District (бизнес-иннициатива по улучшению района, англ., — ред.). Хозяева предприятий, бизнесов, офисной и коммерческой недвижимости, объединяются по территориальному принципу, чтобы работать с правительством, поднимая уровень развития своего района.

предоставлено институтом "Стрелка"

Это позволяет привести всех владельцев к консенсусу и осуществить программы по ревитализации, когда каждый из собственников обеспечивает свой вклад в этот процесс, понимая, на достижение какой конечной цели они работают все вместе. При таком подходе отдельный владелец, согласившись на участие в программе, уже не может из нее выйти, сделать это могут только все вместе. В противном случае задача по «перезапуску» района или квартала становится практически невыполнимой.

— Отдельная задача — поиск средств на такой проект. Предположим, существует здание, мимо которого вы постоянно проезжаете и думаете, как бы здорово было его «перезапустить». Как вы нашли необходимые деньги на первый такой проект?

М: Первый проект, который я сделал, начался с того, что я хотел получить небольшое пространство под собственный офис, метров 20, в огромном пустовавшем здании рядом с центральной железнодорожной станцией в моем родном Роттердаме. Но владелец не хотел сдавать отдельно такие маленькие помещения. И тогда я решил, что готов сделать что угодно, чтобы своего добиться. Денег на аренду большой площади у меня не было и пришлось проявить чудеса изобретательности: принести подрядчику депозиты, которые гарантировали, что не прямо сейчас, но в течение двух лет я выплачу необходимую сумму.

Александр Свердлов, архитектор, сооснователь российско-голландского бюро SVESMI

предоставлено институтом "Стрелка"

После заключения контракта мне ничего другого не оставалось, кроме как собрать сообщество единомышленников, которые готовы были занять соседние помещения и разделить со мной расходы. В противном случае оставалось бы продать собственный дом и переселиться к друзьям. С того момента, когда я подписал договор аренды, другого выхода не было. И такая ситуация — сделать проект или потерять все, очень хорошо меня мотивировала.

Я и в дальнейшем всегда так работал — использовал то, что уже сделал, в качестве рычага для того, чтобы получить больше. На встречах с представителями властей всегда детально рассказывал о том, каких результатов уже удалось добиться, чтобы привлечь субсидии, либо понизить платежи. Самое важное — сделать первый шаг, после этого ваша инициатива, как снежный ком, уже обрастает деталями, договоренностями, партнерами.

Если говорить о том, как ревитализировать, перезапускать старые здания, не могу сказать, что следует работать именно по моей схеме. Сдавая мне пустующее здание на пять лет, владелец понимает, что проекту потребуется время на развитие, в первые годы ощутимой отдачи ждать от него не приходится, поэтому готов согласиться на низкую арендную ставку и доволен уже тому, что хоть кто-то будет оплачивать коммунальные платежи.

Сделав девять таких проектов, я уже могу с уверенностью говорить о том, что они теперь живут своей жизнью, что реновацией, перезапуском мне удалось добиться долгосрочного эффекта.

предоставлено институтом "Стрелка"

— Что вы можете посоветовать начинающим московским девелоперам или представителям инициативных групп, которые хотели бы дать новую жизнь старому зданию в своем районе?

М: Исходя из своего опыта, могу посоветовать продвигаться небольшими шагами. Может быть, у вас сразу есть на примете десять зданий, и вы считаете, что одно из них — гораздо более многообещающее, что работать с ним будет проще. Но надо помнить, как много зависит от воли владельца, от его планов. Так что первый шаг — определиться, с кем из них вы сможете работать на приемлемых для вас условиях, чтобы вам это не стоило головы.

Связи с местным сообществом

— Если говорить о Москве, от кого, по-вашему, должна исходить инициатива в таких проектах: от девелопера, местных сообществ, архитекторов?

М: По-моему, всегда лучший вариант — это когда инициатива исходит от местного сообщества. Конечно, все зависит от размера здания и необходимого объема капиталовложений: если речь идет об очень крупном проекте, требующем сложных переговоров с владельцем и представителями городского правительства, то с этим лучше справится приглашенный специалист со стороны. Но если речь идет о небольшом здании, то я, как человек извне, проект сделать не смогу — у меня нет всей той информации, которая так важна для местного сообщества.

Если вы беретесь за девелоперский проект, обязательно стоит наладить связи с местным сообществом. Когда я делал A-Lab, все начиналось с того, что я нашел здание, но сам я не из Амстердама, и понимал, что без поддержки местного сообщества ничего не сделаю, у здания не будет стабильного наполнения. И что я сделал? Был где-то 2012-2013 год, я знал, что сейчас на пике сообщества разработчиков программного обеспечения, и решил, что это — хорошая аудитория для заполнения здания. Я нашел сообщество Appsterdam — порядка 500 фрилансеров со всего города, в основном выполняющих заказы по созданию всевозможных приложений.

предоставлено институтом "Стрелка"

На их сайте я нашел информацию о том, что они собираются по четвергам в одном баре на западе Амстердама. И я стал ходить туда по четвергам, выпивать с ними, а когда со всеми уже подружился, предъявил им свою идею: ребята, есть здание, как мы можем сделать его своим? Не стесняйтесь, давайте обсудим ваши самые дикие мечты, каким бы мог быть дом Appsterdam-а?

Все очень оживились, посыпались предложения: давайте сделаем то, давайте сделаем это. Я объяснял, что реально сделать, а что нет. И в результате этого обсуждения возникла модель, предложенная сообществом, скорректированная моими представлениями о рабочей бизнес-модели. Так что я уже был уверен, что, перезапустив здание, я гарантированно буду иметь пул арендаторов из Appsterdam, и все, кто работает в этом сегменте рынка, захотят работать там или хотя бы станут бывать в этом здании и рассказывать о нем знакомым.

И вот итог: я сам из Роттердама, что всего в 40 минутах езды на поезде, но без вхождения в сообщество проект в Амстердаме я бы не сделал. И по такой же схеме я работаю и в других городах: беру рабочие схемы, механизмы, которые я видел в разных частях света, и «окрыляю» ими местных героев, что позволяет проекту взлететь. Такая схема работы позволяет существенно ускорить процесс «перезапуска» здания: вместо 4-5 лет на это уходит 1-2 года.

Выбор здания

— На дискуссии вы объясняли свой подход к выбору здания: желательно, чтобы оно находилось в центре города, до него легко было бы добраться на транспорте, дойти пешком, доехать на велосипеде. Какие еще характеристики для вас важны: архитектурный стиль, общая площадь помещений?

М: Если мы делаем кластер для стартапов, площадь должна быть не меньше 10 тысяч квадратных метров. Потому что тогда вам удастся создать критическую массу, которая достаточно велика для того, чтобы привлечь венчурный капитал, корпорации, которые бы соинвестировали проект, придя в здание, или устроив свой офис по соседству, что сделает всю бизнес-модель рабочей. Но если у вас всего лишь 10 тысяч метров, как на «Красном Октябре», и нет возможности расширения, такой проект будет жить и развиваться в изоляции.

Здание фабрики "Красный октябрь"

Наталья Селиверстова / РИА Новости

К тому же я рекомендовал бы брать в работу «длинные» здания, где пространство каждого этажа максимально протяженное. Это необходимо для обеспечения лучшего взаимодействия внутри здания, возникновения контактов и доверительных связей между теми, кто там работает. Есть масса исследований на эту тему. Мне очень нравится одно из них, проведенное Bell Laboratories, его проводили, чтобы выяснить, как взаимодействуют сотрудники лаборатории и от чего это зависит.

Оказалось, что у тех, чьи рабочие пространства объединяет один коридор, шансы на то, чтобы самостоятельно начать взаимодействовать друг с другом, составляют 10 процентов. Для тех, кто просто сидит на одном этаже, этот показатель падает до четырех процентов, а для тех, кто работает на разных этажах — до 0,3 процента. И в том здании, которое я перезапускал в Роттердаме – в Schieblock, практически идеальные условия: 7 этажей, каждый — площадью в 12 тысяч метров.

— Похоже, наши «упавшие небоскребы» и «дома на ножках» лучше всего подходят для таких проектов.

М: Еще один важный показатель — здание должно подходить не только тем быстро растущим компаниям, которые будут находиться внутри, но и соответствовать стандартам их инвесторов. Потому что в конечном счете именно эти люди будут инвестировать в проект, который вы делаете. Сами молодые компании, стартапы, могут позволить себе только аренду небольших пространств, и, учитывая их интересы, важно, чтобы всем их сотрудникам было удобно приезжать туда, чтобы там пересекались маршруты общественного транспорта. Ну и, разумеется, это здание или квартал должны обеспечивать необходимую инфраструктуру: супермаркеты, кафе, бары и рестораны.

А: То есть вы говорите просто о нормальных городских условиях.

М: Да, это так, но не надо забывать, что не так давно, как в случае со Сколково, крупные бизнес-центры часто строили за городом, так что попав туда, ты оказывался в изоляции. Кроме как работать, делать там обычно нечего. И для перезапуска такие здания и кварталы плохо подходят, потому что существуют в вакууме.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎