Доходы и расходы инвесторов: как планировать бюджет перед покупкой коммерческой недвижимости

Принято считать, что коммерческая недвижимость требует больших затрат на содержание. Однако есть такие типы договоров аренды, при которых основные расходы лежат на арендаторах и с учётом доходов затраты окупаются с лихвой даже при наличии ипотечного кредита. «Транио» рассказывает об основных статьях доходов и расходов при владении коммерческими объектами.

Статьи доходов и расходов владельца коммерческой недвижимости

Доходы Расходы — арендная плата, — наружная (outdoor) реклама и реклама внутри помещений (indoor), — амортизация — удорожание недвижимости: прирост капитала в случае перепродажи объекта. 1. Разовые расходы при покупке недвижимости:

— стоимость объекта недвижимости, — Due Diligence (бухгалтерская, юридическая и техническая экспертизы, оценка рисков), — услуги риелтора, — налог на покупку, гербовый сбор, — услуги нотариуса и юриста, — банковские услуги (открытие счёта, переводы), — комиссия банка на выдачу кредита (если объект приобретается с помощью заёмных средств), — первоначальный ремонт и обустройство объекта, отделка помещений.

2. Регулярные расходы:

Доходы: не стóит забывать про индексацию аренды и амортизацию

Собственник коммерческого объекта получает арендную плату за месяц (в Австрии, Германии, Испании) или за квартал (во Франции) вперёд. В Великобритании, Чехии и Швейцарии распространены как ежемесячные, так и поквартальные платежи. При подписании договора с арендатора взимается страховой депозит в размере суммы оплаты трёх месяцев аренды (в Испании — двух, в Швейцарии — шести).

При аренде торговых центров арендная плата иногда взимается в виде процента с годового товарооборота (от 3 до10%). Якорные арендаторы (компании, снимающие не менее площадей объекта) обычно платят меньше остальных.

В случае долгосрочных (от 10 лет) контрактов арендная плата ежегодно индексируется в соответствии с ростом инфляции в стране. Но, например, в Чехии такой практики почти нет, поскольку большинство договоров заключается на 3 или 5 лет.

Помимо собственно платы за сдаваемые помещения, собственник обычно взимает с арендатора НДС на аренду. Эта сумма впоследствии уплачивается государству. В некоторых случаях арендодатель может частично вернуть уплаченный НДС в качестве компенсации за расходы на ремонт или строительство.

«НДС, получаемый от арендаторов, компенсирует инвестору НДС, уплаченный при покупке объекта. В Германии эта система работает автоматически: государство сразу исключает НДС из стоимости объекта, а налог на услуги брокера и другие издержки при покупке компенсируются из будущей арендной платы»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

К доходам также можно отнести амортизацию. Это снижение налогооблагаемой стоимости недвижимости за счёт её потенциального износа. Например, если недвижимость стоит 10 млн евро, из которых 2 млн — это стоимость участка, то, поскольку земля не подлежит износу, амортизироваться будут 8 млн. Если допустить, что амортизация коммерческого здания составляет 2% в год, то из налогооблагаемой суммы ежегодно будут вычитаться 160 тыс. евро. Помимо этого, из налогооблагаемого дохода будут вычитаться проценты по кредиту.

Расходы: главное — прописать выгодные условия в контракте

Расходы могут быть разовыми (стоимость объекта, ипотека, налоги на покупку, комиссии брокеров и т.д.) и регулярными (расходы на содержание, выплаты по ипотеке и т.д.).

Разовые расходы на покупку недвижимости и оформление сделки составляют в среднем около 10% от стоимости объекта. К ним могут добавляться затраты на первоначальный ремонт и отделку помещений — эта сумма зависит от состояния объекта.

Что касается регулярных расходов на содержание, то, в зависимости от типа договора аренды, инвестор может быть частично от них освобождён. Самый распространённый тип аренды — NNN lease, при котором собственник платит только за содержание несущих конструкций здания. Права и обязанности арендатора и арендодателя оговариваются в конкретном договоре аренды.

Расходы собственника в зависимости от типа аренды Тип аренды Какие расходы несёт собственник Gross rent lease Содержание и обслуживание Страховка Налог на недвижимость N lease (Single net lease) Содержание и обслуживание Страховка — NN lease (Double net lease) Содержание и обслуживание — — NNN lease (Triple net lease), аналог в Германии — Dach & Fach Только ремонт фасада и кровли здания — — Absolute NNN lease — — —

По любому из типов аренды расходы на обслуживание, страховку и налоги изначально может нести собственник, но после их оплаты потраченная сумма может вернуться к нему в виде сервисного сбора, который включает оговорённые контрактом расходы. Сервисный сбор платится арендатором и предназначен для того, чтобы собственник мог вернуть потраченное.

В каждой стране есть типичные условия, касающиеся расходов и обязанностей арендатора и арендодателя. Например, в Великобритании собственник не несёт почти никаких расходов (распространён тип аренды absolute NNN lease), а во Франции он оплачивает ремонт, комиссию брокеров, занимающихся арендой, и налог на недвижимость (тип аренды — gross rent lease).

Расходы арендаторов и арендодателей по типичным контрактам Данные Cushman & Wakefield Страна Расходы арендатора Расходы арендодателя Австрия — сдача в аренду: юридическое сопровождение — 1% от годовой аренды, государственный налог — 1%, комиссия агентства — 3 месяца аренды; — сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку, страховку и налог на недвижимость; — ремонт: внутренние помещения; — НДС на аренду: 20%. — ремонт: фасад и кровля. Великобритания — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — от годовой аренды, юридическое сопровождение — около 5% плюс НДС 20%; — сервисный сбор: включает коммунальные услуги, страховку, расходы на управление и налог на недвижимость; — ремонт: ремонт (полностью) и содержание; — страховка: арендатор платит за страхование внутренних помещений напрямую, а за страхование внешних конструкций — через сервисный сбор; — НДС на аренду: 20%. — арендодатель платит за ремонт и страхование несущих конструкций, но эти расходы возмещаются через сервисный сбор. Германия — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости в размере аренды ( в случае аренды промышленных и торговых помещений) плюс НДС 19%; — сервисный сбор: включает налог на недвижимость, коммунальные расходы и страховку; — ремонт: внутренние помещения; — НДС на аренду: 19%. — сдача в аренду: обычно собственник платит комиссию только на слабых рынках, и это справедливо только для объектов, пользующихся слабым спросом; — ремонт: типичны договоры аренды Dach & Fach, при которых арендодатель отвечает только за ремонт несущих конструкций. Испания — сервисный сбор: включает коммунальные расходы и налог на недвижимость; — ремонт: внутренние помещения; — страховка: внутренние помещения; — НДС на аренду: 21%. — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости от годовой аренды плюс НДС 21% (иногда комиссию платит арендатор); — ремонт: фасад и кровля; — страховка: фасад и кровля. Франция — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15% от годовой аренды плюс НДС 20%; — сервисный сбор: включает коммунальные расходы и страховку; — ремонт: ремонт внутренних помещений; — НДС на аренду: 20%. — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15% от годовой аренды плюс НДС 20%; — налог на недвижимость: сумма зависит от конкретного города; иногда платит арендатор (особенно если речь идёт о промышленных или торговых помещениях); — ремонт: фасад и кровля. Чехия — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости при аренде офисов при аренде торговых помещений; — сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку и налог на недвижимость; — ремонт: внутренние помещения; — страховка: внутренние помещения и бизнес; — НДС на аренду: 21%. — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости от годовой аренды; — ремонт: фасад и кровля; — страховка: фасад и кровля. Швейцария — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости от аренды; — сервисный сбор: включает коммунальные услуги; — ремонт: мелкие работы. — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости ; — налог на недвижимость: размер зависит от кантона; — ремонт: крупные ремонтные работы; — страхование: страхование здания.

Помимо этого, инвестору рекомендуется предусмотреть такую статью расходов, как заём учредителя — в дальнейшем это поможет оптимизировать налог на прибыль компании, если объект оформлен на юридическое лицо. Суть этого процесса в том, что учредитель предоставляет кредит своей компании, на которую оформляется недвижимость, а затем возвращает долг и выводит эти средства налога на прибыль.

Поскольку в Европе распространены контракты NNN lease, по которым большинство расходов на содержание лежит на арендаторе, собственнику остаётся платить лишь за капитальный ремонт здания и услуги персонала.

Чтобы максимально снизить расходы на управление, «Транио» рекомендует иностранному инвестору:

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎