Елена Малиновская: "Рынок перешел из количественной фазы в качественную"

Ситуация на офисном рынке столицы по-прежнему остается весьма неоднозначной. Но, несмотря на трудный период, качественные офисные объекты остаются востребованными. О том, как изменилась структура рынка, зачем перепрофилировать объекты с большой вакансией и где сегодня стоит развивать новые проекты, мы поговорили с Еленой Малиновской, директором по аренде управления недвижимости компании Millhouse.

Как вы оцениваете текущее состояние офисного рынка в Москве?

Рынок все еще находится в состоянии турбулентности и постоянного видоизменения. За последние два года мы наблюдаем снижение уровня спроса на офисные площади, что вполне объяснимо рыночной ситуацией. При этом спрос на аренду коммерческой недвижимости упал сильнее, чем на ее покупку. А в некоторых сегментах рынка купли-продажи коммерческой недвижимости даже отмечается рост. Если говорить о площадях, то это, в первую очередь, помещения до 500 кв. м, которые приобретаются в инвестиционных целях.

Можно ли сегодня говорить о том, что спасением для объектов с большой вакансией станет продажа площадей?

Здесь все зависит от положения, в котором находится собственник здания. К примеру, если актив собственника не обременен кредитом, а в портфеле компании находится еще несколько объектов, которые позволяют оставаться в плюсе – продажа не обязательна. С другой стороны, если у собственника есть только одно здание, к тому же с непогашенным кредитом – это уже совсем другая ситуация, вынуждающая рассуждать иначе. В данном случае удачным вариантом можно назвать продажу объекта целиком. Более трудоемкий процесс – это продажа здания по частям. При данном подходе можно извлечь более высокую прибыль, но при этом потратить куда больше сил и времени, не говоря уже о сопутствующих рисках. Поэтому высокая вакантность не всегда будет главным критерием для принятия решения о продаже всего здания или его части. К тому же не стоит забывать о вариантах с перепрофилированием актива.

Какие существуют варианты с перепрофилированием?

Сейчас набирает популярность (хотя реализованных проектов еще очень мало) перепрофилирование офисных центров в апартаменты или гостиницу. Такое решение логично, если здание находится в центральном и историческом районе города. Если же строение удалено от центра или вовсе расположено за пределам МКАД, то следует рассматривать создание на его основе шоу-рума или выставочного центра. Еще один вариант отдать часть или все площади под коворкинг, как, например, сделали на одном из этажей в "Химки Бизнес Парк".

Как поступать, если объект уже функционирует как офис, но при этом заполнен на половину или менее?

Самый простой способ – это начать его продавать по частям, и тогда есть шанс справиться с этой задачей. Также стоит внимательно следить за ставками аренды и варьировать их, чтобы привлечь новых арендаторов. Даже при всей негативной ситуации на рынке офисной недвижимости, спрос на качественные объекты по-прежнему существует. Поменялась сама структура предложения: это ограничение по курсу валют или даже рублевые договоры, максимум дополнительных услуг, включенных в арендную плату и многое другое. Если арендодатель готов идти по пути снижения, то, вполне возможно, что он найдет своего арендатора. Многие российские компании сейчас проявляют активность на рынке – расширяются, переезжают, создают новые структуры.

Насколько выражена децентрализация офисного рынка, учитывая, что ставки сегодня упали и в центральных локациях?

Говорить сегодня о том, что этот процесс носит массовый характер, нельзя, поскольку многие арендаторы, напротив, получили возможность переехать в центр города. Ставки в качественных объектах пришли к тому минимуму, который могут себе позволить многие компании. Сам тренд на децентрализацию был связан не столько с уровнем ставок, сколько с влиянием западных компаний, политика которых подразумевает расположение своих офисов вне центральных районов. На первый план выходят другие критерии: экологичность, удобные парковки и пр. Это справедливо не только для бэк-офисов, но и для штаб-квартир. К примеру, в бизнес-парке "Крылатские Холмы" нет ни одного бэк-офиса, а только основные офисы компаний, и благодаря развитой инфраструктуре мы имеем достаточно низкую вакансию.

Как изменились ставки и вакансия в ваших объектах за последний год?

Ситуация индивидуальна по каждому объекту. Но в нашем случае мы имеем возможность принимать решения не на фоне общей паники на рынке, а именно с точки зрения наиболее выгодных условий совершения сделки для каждого конкретного проекта. Несмотря на кризис, вакансия в бизнес-парке "Крылатские Холмы" находится на уровне 2%, при этом в прошлом году был введен в эксплуатацию новый корпус общей площадью 30 тыс. кв. м, который мы сдали еще на этапе строительства. В другом объекте - "Белые Сады", - который мы приобретали абсолютно пустым, идет планомерное заполнение. Конечно, кризис внес свои коррективы, и заполняемость идет медленнее, чем мы первоначально рассчитывали, но, тем не менее, мы довольны результатами.

Ставки в объектах валютные или рублевые?

По нашему портфелю ставки остаются в большей степени валютными. Это обусловлено общей финансовой системой и тем, что на некоторых зданиях есть кредитные обязательства. Также доходность большинства активов была просчитана именно в валюте. Действующие договоры, которые были заключены в докризисный период, также исчисляются в валютном выражении, поэтому мы стараемся проявлять гибкость в других моментах: помогать с отделкой, предоставлять арендные каникулы и дополнительный сервис.

Какую работу Вы сейчас проводите по удержанию арендаторов?

Такую работу необходимо проводить постоянно, даже в отрыве от фактора финансового кризиса. Необходимо очень плотное взаимодействие с арендаторами, чтобы их удержать и мотивировать продлевать договоры. Помимо арендной платы, важные критерии в этом процессе – это управление объектом и работа c инфраструктурой. Все это нужно постоянно улучшать. В качестве примера можно привести работу в бизнес-центре "Крылатские Холмы", который находится на замкнутой территории и требует высокой степени автономности. В пятом корпусе, который не так давно был введен в эксплуатацию, планомерно открываются новые магазины, медицинский центр, спортивный центр и детский сад для наших арендаторов. Мы размещаем инфраструктурных некоммерческих арендаторов, чтобы поддержать интерес коммерческих арендаторов к проекту.

Вы сдаете офисы с отделкой или в shell and core с предоставлением арендных каникул на время проведения ремонта?

В этом вопросе также все очень индивидуально, хотя сейчас более выражена тенденция предлагать арендатору помещение с готовой отделкой. Такие варианты мы предоставляем в "Белых Садах" и "Четырех Ветрах". Арендные каникулы во многом зависят от пропорций помещения: на площади до 500-1000 кв. м отделка ведется в течение трех-четырех месяцев, а для более крупных офисов каникулы могут доходить до полугода.

Власти неоднократно заявляли, что офисный рынок сегодня является бесперспективным с точки зрения нового строительства. Вы согласны с этим?

То, что строить офисы "стахановскими" темпами и объемами более 100 тыс. кв. м нельзя, стало понятно еще до кризиса. Поэтому, в целом, с этой позицией можно согласиться. Но мы не считаем, что рынок "мертв", скорее, он перешел из количественной фазы в качественную. Те проекты, которые уже построены должны постоянно работать над укреплением своих позиций, чтобы оставаться востребованными. Проекты, которые еще только предстоит построить, нужно проверять на качество с удвоенными усилиями.

Более востребованы сегодня проекты А или В класса?

Перспективы всегда есть только у качественных объектов, построенных с учетом высоких стандартов. Если это требование не соблюдается, то спустя 5 лет здания будут попросту пустовать. В сегментах А и B классов на рынке представлены проекты, которые и дальше будут пользоваться спросом. Разница только в арендаторах – есть инвестиционные банки, которым требуется премиальный офис, а есть обычные компании, которым вполне будет достаточно хорошего офиса класса В.

Можете ли Вы отметить по рынку или на примере своих объектов факторы "подбора" арендаторов по определенным критериям, таким, как статус или масштаб компании?

Такой подбор всегда основывался, скорее, на уровне арендных ставок в здании, нежели становился задачей управляющей компании собрать определенных арендаторов в одном здании. Стоит также сказать, что до 2008 года на рынке наблюдался серьезный дефицит офисных площадей: вакансия в то время составляла порядка 2%, а все строящиеся объекты еще до момента ввода в эксплуатацию сдавались крупными кусками различным компаниям. Наши здания, среди который "Крылатские Холмы", "Четыре Ветра" и "Балчуг Плаза", не стали исключением: они сразу были сданы крупным арендаторам. Сейчас тенденция поменялась в связи с падением спроса, и арендодатели стали более охотно делить этажи для удобства небольших компаний.

Изменился ли средний срок, на который заключается договор аренды?

В основном, это по-прежнему 5-летний контракт, но мы отмечаем потребность большинства арендаторов в более гибких условиях, как, например, возможность досрочного выхода и уменьшения арендуемых площадей. Это, в первую очередь, связано с общей экономической нестабильностью и желанием арендатора снизить свои риски. Договоры на 10 и более лет тоже заключаются, но и они сегодня содержат в себе большую вариативность, чем это было раньше.

Насколько сегодня выгодно инвестировать в офисную недвижимость?

Выгодность инвестиций напрямую зависит от множества факторов, включая уровень объекта, его расположение, наличие необходимой инфраструктуры и транспортная доступность. Качественные офисы в центральной части города по-прежнему будут пользоваться спросом, поэтому такие объекты можно рассматривать в качестве приоритетных с точки зрения инвестиций. Но при этом все большую популярность приобретает формат бизнес-парков. Брокеры отмечают, что за последние три года введено около 400 000 кв. м площадей в подобных проектах.

Наблюдаете ли вы интерес со стороны иностранных инвесторов к объектам, которые в связи с валютным курсом приобрести стало гораздо дешевле?

Помимо привлекательной цены существует также и достаточное число всевозможных рисков. И несмотря на финансовый фактор, число таких инвесторов на рынке сильно уменьшилось, и они продолжают выходить из проектов.

Какие локации сегодня можно назвать перспективными с точки зрения нового строительства?

Сложно говорить о каких-либо перспективах, имея на рынке вакансию более чем 20%. Строить следует там, где инфраструктура позволяет дать арендаторам необходимый уровень офиса, который спустя несколько лет будет интересен и актуален. Возводить очередную башню в районе ММДЦ будет нецелесообразно, но качественные и продуманные проекты за МКАД будут иметь тот потенциал развития, который наблюдается в отношении таких объектов в Европе и США. Многие штаб-квартиры крупных компаний, пребывание в центре для которых не является приоритетным фактором, рассматривают для себя подобные варианты. Если раньше форматы офиса за МКАД выбирали только западные компании, то сегодня к ним постепенно присоединяются и крупные российские бизнесы. Кстати, если вы посмотрите на карту, то обратите внимание, что все бизнес-парки расположены в левой части Москвы. В том числе и новые проекты, такие как Comcity, "Сколково Парк для Бизнеса", "Неополис", отдали предпочтение западному и юго-западному направлениям. Так сложилось исторически. Во-первых, благоприятный экологический климат, во-вторых, близость к международным аэропортам, в-третьих, в этой части сосредоточено большое количество жилья бизнес-класса и элитных коттеджных поселков.

Арендаторы каких сфер деятельности сегодня наиболее активны?

В первую очередь, это игроки из IT-кластера, которые арендуют крупные площади и делают затем дорогую отделку. Мы отмечаем повышенный спрос со стороны связанных с государством компаний и иностранных фирм, размещающих тут свои представительства. Хотя, последние в основном арендуют небольшие помещения до 300-500 кв. м. Также можно выделить представителей фармакологической индустрии и медицинских технологий. В "Белых Садах" недавно разместился крупный игрок из данного сегмента, по другим проектам мы также отмечаем интерес со стороны потенциальных арендаторов.

Сейчас на рынке активно развивается стрит-ритейл не столько в его классическом формате на главных торговых коридорах, сколько в виде нежилых помещений на первых этажах жилых комплексов. Наблюдаете ли вы эту тенденцию в своих проектах?

Принципиальной разницы тут нет – любые форматы стрит-ритейла, так или иначе, размещаются на первых этажах и зачастую именно в жилом фонде. Создание пешеходных улиц в городе положительно сказалось на динамике развития этого формата. Также стоит отметить, что сейчас наблюдается тенденция к поддержке малого и среднего бизнеса и интереса к таким проектам со стороны жителей. Это многочисленные фермерские лавки, эко-продукты и многое другое. Создание полноценной коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах напрямую влияет на комфорт жильцов и интерес со стороны будущих покупателей. В отличие от многих современных ЖК, в "Сколково Парк" мы не продаем нежилые помещения, так как хотим влиять на качество и уровень арендаторов. Сейчас в тренде здоровое и правильное питание, автоматическое обслуживание в магазинах, креативные парикмахерские и пр. Мы знаем, что на рынке достаточно много небольших и качественных проектов с необычными концепциями. Но в большинстве случаев они не могут позволить себе аренду в проекте подобно нашему, поэтому со своей стороны мы идем на встречу и готовы предоставить помещения в нашем ЖК на льготных условиях, если арендатор предлагает действительно интересную и полезную для жителей концепцию. Таким образом мы стремимся не только создать максимально разнообразный пул арендаторов, удобный для жильцов, но и дать возможность представителям СМБ развивать новые проекты в рамках жилого комплекса на выгодных для них условиях. Мы принципиально оставляем за собой право контролировать ситуацию и ставим на первое место качественный показатель, а не финансовую выгоду.

Какие структурные отличия вы можете выделить в текущем кризисном положении на офисном рынке в отличие от ситуации 2008 года?

Ситуация 2008 года характеризовалась в большей степени как мировой финансовый коллапс. Сегодня мы имеем скорее внутренний экономический кризис, отягощенный различными политическими моментами. В связи с этим происходит отток заграничных инвесторов, уход иностранных компаний с российского рынка и как следствие сокращение числа таких арендаторов в бизнес-центрах. Аналитики считают, что выход из нынешнего кризиса будет чуть более долгим, нежели из аналогичной ситуации 2008 года. Однако к тому моменту, когда рецессия в экономике закончится, и вакансия на офисном рынке начнет постепенно падать, мы надеемся, что будущие арендаторы будут обращать внимание в первую очередь на качественные объекты, что непременно скажется на дальнейшем развитии рынка недвижимости. Те собственники, которые сегодня не экономят на поддержании высокого уровня обслуживания здания, создании качественной инфраструктуры и сервиса для своих арендаторов, станут наиболее востребованными.