Промзоны Москвы: проблемы и решения

По данным правительства Москвы, около 24% предприятий города убыточны, средний износ основных фондов составляет более 47%. Кроме того, многие предприятия уже не соответствуют современным санитарным и экологическим нормативам, а также требованиям архитектурной выразительности, которые за последние годы существенно выросли.

Доля поступлений в бюджет Москвы от налога на прибыль промышленных предприятий составляет около 20%, а с учетом подоходного налога эта доля возрастает почти до 65%. На производственных предприятиях в городе занято около 600 тысяч москвичей, что составляет 19% экономически активного населения.

Около 60–65% жилого района (а ближе к центру и больше) занимают офисы, торговые предприятия, гостиницы, социальные, культурные, спортивные, административные учреждения, зоны отдыха, коммунальные службы, коммуникации и т. п.

История по годам

Процесс реорганизации производственных территорий в столице активно осуществляется с 1993 года, в первую очередь в Центральном административном округе. В 1999–2003 гг., по данным правительства, освобождено свыше 200 га. В 2003 году в соответствии с Базовым адресным перечнем производственных территорий города для первоочередной разработки предпроектной и конкурсной документации, утвержденным декабрьским постановлением Правительства Москвы 2002 года «О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий г. Москвы», проведено комплексное обследование 14 производственных территорий города общей площадью более 1200 га.

В 2004 году удалось приступить к реализации инвестиционных проектов на территории, превышающей 1000 га. С 1995 по 2005 год принят ряд распорядительных документов правительства Москвы, последовательно реализующих принцип комплексной реорганизации производственно-коммунальных территорий, в том числе за счет их количественного сокращения, и переход на компактное размещение объектов науки и промышленности в промышленных зонах города. Намечена ликвидация 16 и частичное сокращение 20 бывших производственно-коммунальных зон. При этом минимальная площадь таких зон должна быть не менее 7500 га, что, по расчетам специалистов, обеспечит устойчивый рост промышленности в городе до 2030 года.

Палки в колеса

Главное препятствие для вывода предприятий в область и перебазирования в границах Москвы, которое стремительно обостряется, это высокие расценки покупки и аренды новых участков в Подмосковье. Сегодня, по данным экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, перевод одного предприятия в Москве обходится от 40 до 70 млн долларов. Кроме всего, налицо градостроительный кризис: темпы возведения полезных площадей не соответствуют темпам развития инфраструктуры. Очевидна перегруженность основных городских магистралей, как транспортных, так и энергетических. В законодательной сфере целый ряд нормативных актов и запретов, направленных на недопущение приватизации участков под предприятиями. Освоение этих территорий, каждая из которых занята десятками предприятий, требует огромных затрат и просто неподъемно даже для крупных застройщиков. Хотя бы потому, что зону нужно реконструировать одновременно и целиком. Обычно этот процесс занимает от четырех до семи лет в зависимости от масштабности проекта, и это намного дольше и менее рентабельно, чем расселение пятиэтажек. Запланированное же централизованное создание новых промышленных зон для перебазируемых московских предприятий в южной части Зеленограда, в Молжанинове и в поселке Щербинка (Москва) пока не решено.

Двигатель прогресса или могильщик промышленности

Инвесторы все же берутся за проекты по преобразованию бывших промышленных предприятий – за счет строительства на освободившихся площадях ликвидных квадратных метров жилья.

Так, когда стоимость жилья в Москве дошла до $1 тыс. за 1 кв. м, были ликвидированы несколько предприятий, расположенные настолько удобно, что на их «развитие» никаких денег было не жалко. По разным подсчетам, в конце 1990-х – начале 2000-х годов так «реорганизовали» от 3 тыс. до 5 тыс. га промышленных зон центра и запада столицы.

Промзоны все еще занимают около 20,5 тыс. га из около 107 тыс. га московской земли. Даже в центре города все еще остается около 300 га производственных территорий. К 2020 году площадь предприятий по Генплану должна сократиться до 15 тысяч га, а независимые аналитики говорят, что в итоге могут остаться 10–12 тыс. га. Таким образом, речь идет об освоении территорий в 5–10 тысяч гектаров. Пусть не все уйдет под жилищное строительство, но возможности колоссальные. На месте зернового «Мелькомбината» в Бирюлеве на территории 480 тыс. кв. м ко всеобщему удовлетворению уже появился жилой микрорайон. Показательна история с кондитерской фабрикой «Красный Октябрь», которую перевели из центра в специально построенное здание в районе Красносельской улицы. Для Москвы еще не скоро наступит насыщение рынка жилья, поэтому именно этот козырь будет решающим в темпах освоения промзон.

Кому нужна промышленность?

Все бы ничего, но без промышленности мегаполис не может существовать. Предприятия и так еще не отошли от шока реформ, и многим переселение не под силу. Даже сейчас примерно четверть столичных предприятий убыточны. Эффективно работает всего треть заводов и фабрик, а остальные лишь «обозначают» деятельность, получая основную прибыль за счет сдачи площадей в аренду. Многие видят нелюбовь московских властей к промзонам как причину для их передела. В первую очередь потому, что территории крупных промышленных предприятий трудно поддаются финансовому контролю властей. Чего не скажешь о поступлениях в бюджет от современных бизнес-парков и торговых центров. Недаром один из мозговых центров столичного правительства – Институт Генплана – предлагает приносящую прибыль треть (7,5 тыс. га) оставить и развивать, а остальные перебазировать, реорганизовать или ликвидировать. В сентябре 2006 г. городские власти отклонили очередную попытку утвердить очевидное рыночное право – право выкупа предприятием земли, на которой оно расположено.

Главное препятствие для вывода предприятий в область и перебазирования в границах Москвы, которое стремительно обостряется, это высокие расценки покупки и аренды новых участков в Подмосковье.

«Процесс пошел»

И все же специалисты считают, промышленные территории являются сегодня самым привлекательным, но вместе с тем и самым сложным объектом для инвестиций. Привлекательность заключается в том, что размер, местоположение и невысокая плотность застройки промзон позволяют реализовывать на их основе крупные и интересные инвестиционные проекты. Так или иначе, но программа реорганизации начинает работать. Всего в новые промышленные зоны будут переведены 350 предприятий, расположенных в Центральном административном округе Москвы. Об этом сообщила прессе председатель комиссии по экономической политике Московской городской думы Ирина Рукина. В первую очередь в специально созданную новую промышленную зону – Пром-Сити – переведут 90 предприятий. Пром-Сити расположена в районе Молжаниново и занимает территорию в 108 га, где будет организована работа различных предприятий, в том числе малого бизнеса и науки. Из них городскими властями зарезервировано около 30 га. По данным специалистов комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству, не менее половины столичных предприятий готовы к самореформированию (редевелопменту) и перебазированию, а значительная часть прочих пошла бы на это при существенной помощи города. В октябре 2006 года постановлением Правительства Москвы «О территориях промышленных зон города Москвы» утверждена 1-я очередь, куда вошли 35 промышленных зон площадью 2,5 тыс. га формируемых на территории 19 производственных зон. Созданы электронные паспорта предприятий, включающие характеристики, необходимые для комплексного градостроительного анализа. Внесены данные и определены границы земельных участков более чем по 5 тыс. предприятий и организаций науки, промышленности и складского бизнеса.

В настоящее время в Институте Генплана в разработке находится 30 производственных территорий с завершением работ в 2007 году, из них по 9 производственным зонам границы промышленных зон уже утверждены в октябре 2006-го. Планы по размещению промышленности и научных учреждений разработаны вплоть до 2020 года.

Подготовила Любовь Ежелева

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Прокомментировать ход реорганизации промзон Москвы мы попросили члена Совета Федерации от исполнительного органа государственной власти Москвы, заместителя председателя Комитета по экономической политике, предпринимательству и земельной собственности, бывшего первого вице-мэра Москвы Олега Толкачева.

– Олег Михайлович, почему сегодня так много спорят о судьбе городских промышленных предприятий? Существует ли вообще для Москвы проблема вывода предприятий из города, сокращение их числа или сложности этого процесса надуманы? – Вывод предприятий из города – фундаментальная проблема. В Москве объемы производства растут ежегодно на 22–23%. Никакое сокращение промышленности не предвидится. Проблема в другом. Мы до сих пор наблюдаем в Москве предприятия, работающие по технологиям, которые были передовыми лет сто назад. Такая ситуация для столицы нетерпима.

– Можно ли говорить, что власти Москвы уже определили механизмы решения задачи по перебазированию и развитию промзон, выработали некие универсальные требования? – Требования по сути простые. Нужно сохранять промышленный потенциал столицы. Предприятия из центральной части города должны быть выведены на окраины либо в другие регионы. Если производство уже размещается в периферийной части города, развитие пойдет на существующих или соседних площадях. Второй путь – более эффективный переход на современные, наукоемкие технологии, требующие меньших площадей.

– Олег Михайлович, как, на ваш взгляд, можно рационально использовать производственные территории? – Один из ярких примеров – частичное использование территорий, которые некогда занимал ЗИЛ, под развитие технопарка. Более миллиона квадратных метров площадей будут использованы под функционирование малого бизнеса. Это очень важная задача для Москвы.

Другой пример – преобразование АЗЛК. Это был завод федерального подчинения, убыточный, к тому времени долги составляли 600 млн долл. В итоге завод был признан банкротом. Но через процедуру банкротства эта земля была приобретена городом. Сначала завод купила фирма «Мирекс», у которой часть площадей выкупило правительство Москвы. На выкупленной территории создано совместное российско-французское предприятие «Автофранс», которое уже в этом году выпустит 70–75 тысяч автомобилей. В следующем году с конвейеров завода сойдет 150–160 тысяч, в последующем планируется увеличить производство до 200–250 тыс. автомобилей в год. Занимавший ранее всю территорию «Москвич» выпускал в лучшие годы всего120 тыс. машин.

Сегодня марка нового автомобиля соответствует современным требованиям, и спрос на нее гигантский. Это достойный пример использования городских промышленных площадей. Кроме того, что появилось производство по выпуску современной модели автомобиля, огромные площади освободились под городские нужды: здесь будет развиваться малый бизнес, появятся культурные и социальные объекты.

– Кто принимает стратегические решения в вопросах развития и передислокации промзон в Москве? – В Москве существует программа переноса промзон, принятая городским правительством. Все промзоны прошли инвентаризацию, намечены сроки их переноса. И это, безусловно, процесс, который идет под патронажем правительства, идет продуманно и последовательно. Достаточно часто вывод предприятий осуществляется за счет городской казны. Тогда город становится собственником или входит долей в те акционерные общества, которые реализуют проект вывода производственных фондов. Универсальных решений нет, но город стремится и получает выгоду от такой деятельности.

Иногда передислокация предприятий из центра города осуществляется за счет инвесторов. Но всегда соблюдаются поставленные правительством условия – то есть учитываются интересы горожан: сохраняется промышленный потенциал, освобождается территория под жилищное строительство, социальные нужды города, размещение офисной, торговой недвижимости.

– Не могли бы вы привести опыт удачного, на ваш взгляд, проекта преобразований в историческом центре Москвы? – Это вывод из центра кондитерской фабрики «Красный Октябрь». Она располагалась на стрелке Москвы-реки напротив храма Христа Спасителя. Здесь сейчас действует девелоперская компания «Золотой остров», где город имеет свою долю акций. Компания занимается не только освобождением, но дальнейшим развитием этих территорий. Фабрика останется в своем историческом облике. Там разместится музей шоколада, останется небольшое демонстрационное производство для экскурсантов. А остальная территория используется для нужд города: на ней появится офисно-гостиничная застройка и, частично, жилищная. На Якиманской набережной преобразована территория бывшей Голутвенской слободы. Она некогда принадлежала ткацкой фабрике, и фабричное здание сохранилось во всех конструктивах, во всей своей неповторимости и красоте. Сейчас там офисные помещения и большой паркинг. Нужно смотреть в каждом конкретном случае по-своему, но в центре должны все-таки сохраняться объекты сложившейся исторической застройки.

– Планируется ли расширение границ Москвы за территорию МКАД и ее объединение с областью, как прогнозируют некоторые аналитики? – Я пока не вижу никаких предпосылок для пересмотра городских границ. Для неотложных нужд Москва покупает землю у других регионов: в Московской области, в Калужской, Смоленской. В частности, для развития аэропорта Внуково. Но покупка земли – это несколько иное, это действие бюджета. В интеграции с соседними регионами на первом плане стоит процесс миграции рабочей силы. Если речь идет об экономической интеграции, точнее, взаимодействии, то в этом смысле можно говорить об объединении. А административное слияние не предвидится.