Как составить договор купли-продажи доли квартиры (бланк, образец)

Передача права собственности на долю квартиры происходит в форме заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218).

Перед тем как подписывать договор купли-продажи имущественных прав с покупателем, продавец обязан уведомить письменно всех остальных собственников жилья, доля в котором подлежит продаже. Владельцы остальных долей будут иметь преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли.

Именно поэтому продавцу требуется выждать период в 1 месяц после оповещения собственников общей квартиры. Если по прошествии 30 дней никто из сособственников не заявил о желании выкупить долю на жилое помещение или они оформили письменный отказ от покупки, то продавец имеет полное право передать свою долю любому другому гражданину.

Если 30-дневный срок был нарушен и доля на квартиру передана по договору купли-продажи раньше его окончания, то владельцы долей в помещении имеют возможность подать заявление в суд. Судебные органы, принявшие заявление, поданное в течение 3 месяцев, могут перевести права и обязанности покупателя на владельца другой доли в жилом помещении.

Рассматривая исковое заявление о переводе прав покупателя, судебные органы не выносят решения о признании договора по продаже доли недействительным. Суд может вынести предписание о замене первоначального покупателя на нового, то есть на собственника доли в жилом помещении.

Если договор будет изменен на основании решения суда, то соответствующие коррективы должны быть своевременно внесены в государственный реестр.

Если продажа доли на жилую площадь происходит посредством торгов, то право преимущественной покупки не действует. Квартира выставляется на торги, когда необходимо произвести взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все собственники отказались от приобретения доли должника.

Право преимущественной покупки не применяется, когда выкуп доли в квартире производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.

Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех участников такой собственности. В данном случае такое соглашение достигается путем рассылки всем сособственникам уведомлений о преимущественном праве по инструкции выше.

Трудности возникают, когда продавцу необходимо оповестить о факте продажи доли сособственников, которые не проживают в квартире, и их местонахождение не известно. В такой ситуации продавцу следует направить извещения с уведомлением по последнему известному месту жительства граждан.

Важная особенность: если в уведомлении указана одна цена, а доля продана по другой, то преимущественное право не считается соблюденным. Цена в договоре должна точно соответствовать цене в уведомлении. Даже если продали дороже, суд сочтет права сособственников нарушенными. Следовательно, если цена в ходе переговоров с покупателем меняется, нужно направлять уведомления и собирать отказы заново.

Кроме того, не следует забывать о разрешении органов опеки на продажу. Оно потребуется, если собственником продаваемой доли является несовершеннолетний.

Договор купли-продажи доли в квартире второму собственнику

При продаже квартиры одному из собственников опрашивать других предварительно уже не требуется. Ст. 250 ГК РФ прямо предусматривает, что уведомление направляется в случае, когда доля планируется к продаже постороннему лицу. Сособственники такими лицами не являются, соответственно, и уведомление направлять не нужно.

Однако нотариальное удостоверение договора остается обязательным.

Квартира принадлежит пополам брату и сестре — по 1/2 каждому. Брат планирует продать сестре свою долю. Для начала составления договора достаточно устной договоренности граждан об условиях предстоящей сделки — направлять сестре какие-либо уведомления не нужно. С документами на квартиру и паспортами граждане могут сразу идти к нотариусу для оформления договора купли-продажи.

Особенности продажи 1/2, 1/3, 1/4 и других долей в праве

По действующему закону размер доли не влияет на процедуру оформления сделки. Независимо от того, продается 1/2, 1/3, 2/3, 1/4, 1/10, 1/1000 доли в праве, порядок будет одинаковым. Даже если доля совсем небольшая, продавцу потребуется:

1. Соблюсти преимущественное право, разослав остальным собственникам уведомления.
2. Предварительно согласовать с покупателем условия сделки, собрать документы на квартиру и обратиться к нотариусу для оформления договора.
3. Перерегистрировать право собственности на покупателя в Росреестре по инструкции ниже.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 42 закона № 218, если собственников более 20, извещение о продаже можно разместить на сайте Росреестра. К сожалению, данное правило не распространяется на жилье. Всем сособственникам квартиры следует направлять извещение в письменной форме.

Если все собственники продают свои доли одному лицу, то по итогам сделки вместо нескольких частей (1/2, 1/3, 1/5 и так далее) будущий собственник получит целое право на квартиру.

Содержание договора купли-продажи доли квартиры (образец)

Поскольку нотариальное заверение договора для таких сделок обязательно, нотариусы самостоятельно разрабатывают соглашения. Это не предусмотрено в качестве обязанности Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, однако сотрудники нотариальной конторы не берутся удостоверять договоры, разработанные сторонами. Так им проще проверить текст сделки на соответствие нормам закона.

Бланк типового договора есть на нашем сайте. Договор о продаже доли квартиры должен быть составлен в письменной форме и содержать их подписи.

После оформления документ распечатывается на специальном бланке с присвоенными серией и номером. Далее документы передаются в Росреестр на регистрацию прав нового собственника. После внесения записи в ЕГРН право приобретет полную юридическую силу.

В договоре купли-продажи доли жилой площади обязательно указываются следующие данные.

• Дата и место составления.
• Сведения о сторонах договора:
  • Ф.И.О.;
  • место и дата рождения;
  • гражданство;
  • пол;
  • паспортные реквизиты;
  • адресные данные;
  • банковские реквизиты;
  • адрес жилого дома, в котором находится квартира;
  • расположение помещения в доме;
  • номер квартиры.

  Сторонам требуется составить передаточный акт. Этот документ или иная бумага о передаче доли на квартиру будет прилагаться к основному договору купли-продажи.

  Помочь в составлении акта также может нотариус, однако чаще всего в сам текст договора вписывается следующая фраза: «Договор имеет силу передаточного документа». Если такая фраза есть, то составлять отдельный акт не нужно.

  Регистрация договора купли-продажи

  Переход прав на долю в имуществе происходит после их постановки на государственный учет. Именно поэтому государственная регистрация в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры является обязательной стадией сделки по продаже доли в квартире.

  После нотариального заверения договора купли-продажи возможно два варианта регистрации:

  1. Нотариус в день сделки самостоятельно передает все необходимые сведения в Росреестр через электронные каналы связи. После регистрации в течение 1-3 рабочих дней стороны забирают готовые документы из нотариальной конторы. Дополнительное обращение в МФЦ или Росреестр не требуется. Услуга по электронной подаче документации с начала 2019 года является бесплатной и производится по умолчанию.
  2. Если стороны по каким-то причинам не желают пользоваться услугами нотариуса, они могут отказаться от услуги электронной регистрации и подать документы самостоятельно через МФЦ. Список бумаг для этого приводится ниже.

  ВНИМАНИЕ! Пошлина за регистрацию в размере 2 тысяч рублей уплачивается в обоих случаях.

  Документы для государственной регистрации

  Регистрация происходит после предоставления следующих документов:

  1. Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на долю в жилом помещении.
  2. Договор купли-продажи доли.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Паспорта сторон сделки.
  5. Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки, если собственником отчуждаемой доли на жилое помещение является несовершеннолетнее лицо.
  6. Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.
  7. Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное собственникам от продавца доли жилой площади, должно содержать сведения о цене доли и других важных условиях сделки. Подтвердить факт отправления извещения продавец может путем предъявления извещения с почтовой квитанцией, которая удостоверяет факт получения документа адресатом. Также продавец вправе предъявить в регистрационные органы опись документов, вложенных в ценное письмо.
  8. Документы об отказе долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу.

  Квитанцию об оплате государственной пошлины предоставлять необязательно, если сведения об уплате зафиксированы в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Она предъявляется в регистрационные органы по инициативе гражданина.

  Таким образом, при оформлении договора купли-продажи доли квартиры стороны должны неукоснительно соблюдать требования гражданского законодательства. Завершающим этапом процедуры по оформлению сделки купли-продажи имущественных прав является государственная регистрация права собственности на долю в квартире.

  📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎