Договор аренды помещения в 2022 году

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам.

Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения. Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды. В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью.

Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

В нашей статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере.

Что такое нежилое помещение?

Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет назначение «нежилого» и входит в состав здания. Конкретного понятия, установленного законом, нет. Однако мы полагаем, что следует исходить из обратного, а именно, если помещение не имеет признаков жилого, то оно является нежилым.

В аренду можно передать нежилое помещение, расположенное в нежилом здании или МКД. Порядок регистрации договора от этого не изменится.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах Правительством РФ была предпринята попытка сформулировать их понятие: это «помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией). Такое определение можно найти в Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (скачать).

Для коммерческих (нежилых зданий) понятие проще – все помещения в них являются нежилыми.

Важно: наши специалисты периодически сталкиваются с вопросами от представителей управляющих компаний многоквартирных домов о возможности передачи в аренду предпринимателям частей общего имущества собственников квартир. Это предполагает возможность извлечения прибыли для УК и оплаты, к примеру, ремонтных работ в многоквартирном доме. Но, исходя из позиции Правительства, установленной в Постановлении №354, аренда таких помещений не возможна, т.к. они не являются объектами договоров аренды.

Договор аренды нежилого помещения – это сделка, порождающая права и обязанности сторон этого договора, связанных с владением и распоряжением имущества, передаваемого в аренду.

Основное законодательное регулирование договора аренды, а вернее – его оформления и заключения, утверждено в II Части Гражданском кодексе РФ (скачать). Здесь установлены как общие положения, так и частные случаи аренды конкретных видов имущества.

Если в аренду передается помещение на первом этаже МКД, у него должен быть отдельный выход на улицу.

Объектами договоров аренды недвижимого имущества могут любые вещи, которые отвечают критериям определения в качестве объекта недвижимости. Здания, помещения, сооружения, дома, квартиры, линии электропередач, даже – все это можно сдать или снять в аренду.

Сторонами в договоре аренды объектов недвижимости выступают физические и юридические лица. Это могут быть как публичные, так и частные компании.

Арендодателем выступает субъект, который имеет право собственности на объект недвижимости, либо он может распоряжаться объектом в определенном объеме. К примеру, помещение может быть сдано как в аренду, так и в субаренду.

Другая сторона договора аренды – арендатор. Им могут быть любые заинтересованные лица.

Форма договора аренды в 2022 году

Договор аренды недвижимого имущества оформляется исключительно в письменной форме – это правило установлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. По общему правилу письменная форма договора аренды предусмотрена для случаев, когда одна из его сторон организация, а также – когда имущество передается в аренду более чем на один год. К примеру, это правило касается аренды транспортного средства.

Уникальным требованием к форме договора аренды недвижимости является требование его государственной регистрации.

Правила регистрации договоров с недвижимостью сейчас регламентируются Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» (скачать). Он вступил в силу с 01.01.2017 года.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимости только те, которые заключены сроком более чем на один год. Договоры меньшего срока действия не регистрируются в Росреестре.

В арендуемом помещении можно устанавливать временные ограждающие конструкции, чтобы изменить планировку.

Помимо письменной формы, требуется соблюдение следующих правил к содержанию договора аренды помещений (или иных объектов недвижимости):

1. Количество экземпляров договора не менее двух – по одному для каждой стороны. Если договор аренды подлежит регистрации следует подготовить три экземпляра, один из которых останется в Росреестре. обязательно должен содержать преамбулу, описание объекта аренды, стоимость аренды, ее срок, реквизиты сторон. Самыми главными его условиями являются – предмет, цена и срок. Без этого договор может быть признан недействительным и не будет иметь правовых последствий для сторон.
2. Предмет договора аренды, т.е. объект недвижимости, следует описать как можно детальнее, при этом мы рекомендуем включать в условия соглашения: полный адрес объекта, его площадь в соответствии со сведениями ЕГРН, кадастровый номер (постоянный или временный), а также реквизиты документа, в соответствии с которым арендодатель вправе распоряжаться эти объектом (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН и др.).
3. Передача объекта недвижимости обычно оформляется Актом приема-передачи. В нем стороны прописывают: в каком состоянии передается объект, указывают дату передачи, состав имущества, находящегося в помещении (здании). Акт можно не составлять – всю эту информацию можно включить в договор аренды. Мы, к примеру, используем для этого такую формулировку: «Объект передан арендатору в удовлетворительном состоянии «___» __________ 20__ года.». Не важно, как вы оформите передачу, главное, чтобы факт передачи объекта недвижимости был подтвержден документально. Если это будет акт, его нужно также подписать в двух или трех экземплярах.
4. Реквизиты сторон договора аренды также следует максимально точно прописать. Если договор подписывает директор компании, указывается, что он действует на основании устава, если иное лицо – следует прописать реквизиты его доверенности, а ее копию подшить к договору аренды. При заключении договора с физическим лицом указываются его паспортные данные, место регистрации, реквизиты счета в банке.
5. В договоре аренды особое внимание стоит уделить описанию и способу оплаты стоимости. Мы обычно указываем так: «оплату стоимости аренды Объекта Арендатор производит в срок не позднее 15 числа месяца, предшествующего очередному месяцу использования Объекта (предоплата), безналичным способом на расчетный счет Арендодателя, указанный в реквизитах сторон (п. ___ Договора).». По соглашению сторон в стоимость аренды включается сумма налога на добавленную стоимость или без нее – это зависит от применяемой системы налогообложения сторон договора.

Срок договора аренды – обязательное условие соглашения сторон. Это предусмотрено гражданским законодательством РФ. На что влияет срок аренды – на необходимость регистрации договора аренды в Росреестре и включение сведений о нем в ЕГРН.

Если аренда сроком менее 12 месяцев, его регистрировать необязательно. Но в случае, когда помещение арендуют более одного года, договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Важно: Предмет, срок и стоимость – основные условия договора аренды. Без них договор аренды считается недействительным – его нельзя зарегистрировать, для органов власти он не имеет никакой юридической силы.

Виды договоров: краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды

Краткосрочный и долгосрочный договор аренды помещения – две разновидности сделки по передачи в аренду недвижимого имущества. Разделение на них связано со сроком аренды – если договор аренды заключен на срок менее года (12 месяцев), он считается кратковременным. Если срок аренды превышает один год – он называется долгосрочным.

Отличительными особенностями этого договора являются: Срок – либо более одного года, либо менее 12 месяцев.

Необходимость регистрации договора в Росреестре – государственной регистрации в органах государственной власти и включение сведений о нем в ЕГРН.

Особенности объекта недвижимости – они вызваны предыдущим пунктом. Если договор нужно регистрировать, то объект недвижимости должен иметь постоянный или временный кадастровый номер. Если договор аренды краткосрочный – его объектом может быть любое помещение – иметь или не иметь обособленных границ, находится в коридоре помещения – главное, что арендатор согласен его арендовать, а арендодатель готов сдать его в аренду.

Это следует знать: краткосрочные договоры аренды являются для арендатора более рискованным вариантом – арендодателю их проще разорвать. При заключении долгосрочного договора аренды его содержание, а также полномочия арендодателя, проверяет Росреестр, что минимизирует риски арендатора.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды – процедура, предусмотренная законодательством, в соответствии с которой заинтересованные лица обязаны осуществить подачу документов, свидетельствующих о заключении сделки, правоустанавливающих документов на объект недвижимости, документов, подтверждающих их правоспособность в уполномоченный орган власти. Государственная услуга по регистрации не бесплатна – для ее получения требуется оплатить госпошлину в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.

Для чего вообще требуется регистрация договоров аренды и зачем в этом случае вмешательство государства в отношения сторон? Казалось бы, что, как и для любой другой сделки, для аренды достаточно просто волеизъявления арендатора и арендодателя для заключения сделки… но нет. В случае с установлением обязанности госрегистрации долгосрочной аренды государство постаралось позаботиться обо всех участниках рынка, которые будут заинтересованы во взаимодействии с собственником арендованного объекта недвижимости. Также это требуется для подтверждения достоверности информации о наличии отношений по аренде между сторонами этого договора.

Все дело в том, что при регистрации договора аренды происходит не просто простановка отметки об этом на самом «бумажном» договоре. Сотрудники Росреестра присваивают такой сделке определенный номер и вносят информацию о ней в определенный раздел ЕГРН об объекте недвижимости.

Можно выделить для целей аренды часть помещения или здания. Такая часть ставится на временный кадастровый учет на срок аренды.

С правовой точки зрения аренда – это обременение объекта. Наличие любого обременения предполагает ряд особенностей при владении, распоряжении и использовании имущества.

К примеру: есть заключенный договор аренды помещения, но собственник решил заложить это помещение в банке при приобретении кредита. Банк запросит у него выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что обременения на помещения отсутствуют. Банку нужно, чтобы на залоговый объект никто не претендовал. В противном случае ему такой объект залога неинтересен.

Другой вариант полезности регистрации договора аренды – получение лицензий на различные виды деятельности. В большинстве случаев наличие зарегистрированного договора аренды, а значит – подтвержденного местонахождения лицензиата, является одним из главных требований к претенденту (лицензия на продажу алкоголя, лицензия на хранение оружия и др.).

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора аренды предусмотрена законом. Однако это может быть и волеизъявлением сторон. Вы можете попросить собственника помещения провести эту процедуру для того, чтобы обезопасить себя от возможного досрочного расторжения контракта.

Обязательно регистрировать долгосрочные договоры аренды – это предусмотрено Гражданским кодексом.

Если ваша сфера деятельности предполагает получение лицензий и других специальных разрешения – регистрация договора аренды, на котором расположена организация, также не будет лишней. Об этом стоит позаботиться заранее, чтобы потом не было спешки, которая практически всегда приводит к удорожанию процесса.

Правильно оформленный и зарегистрированный договор аренды – гарантия стабильности в отношениях его сторон. Все изменения к такому договору должны быть зарегистрированы в установленном порядке, в том числе – касаемо стоимости аренды. Если такие сведения не вносятся дополнительно в ЕГРН, они не имеют юридической силы.

При сдаче помещения в аренду можно провести перепланировку. В проекте описывается конфигурация квартира или нежилого помещения до и после перепланировки.

Стоимость регистрации договора аренды – госпошлина и услуги

Государственная пошлина за услугу по регистрации договора аренды установлена II Частью Налогового кодекса – ст. 333.33. В пункте 22) установлено, что при регистрации прав или обременений объектов, физлица уплачивают 2 000 рублей, а юрлица – 22 000 рублей.

Естественно, такая сумма услуг государства вызывает много вопросов у заинтересованных лиц. Это порождает многочисленную судебную практику и дачу официальных разъяснений госорганов на запросы участников рынка.

Зачастую у наших клиентов возникает вопрос, какая госпошлина оплачивается в случае, если арендодатель физическое лицо, а арендатор организация. Ответ на этот вопрос был дан Росреестром – письмо Федеральной регистрационной службы от 23.05.2007 N 9-1543-СВ и Письмо Минфина РФ от 20.07.2010 N 03-05-04-03/79.

Из указанных документов следует, что госпошлина в случае участия в сделке с недвижимостью юридического лица и физического лица оплачивается по ½ от каждого лица. То есть организация оплачивает 11 000 рублей госпошлины, а гражданин 1000 рублей.

Также озадачены индивидуальные предприниматели, если они выступают стороной договоров с недвижимостью. Ведь они в каких-то случаях в гражданских правоотношениях считаются физическими лицами, а в других – как организации.

Эта проблема тоже была решена – в связи с недоработками законодательства и отсутствием определённого описания размера госпошлин для индивидуальных предпринимателей, госпошлину они за регистрацию недвижимости оплачивают как физические лица. В случае аренды помещений госпошлина от ИП составит 2 000 рублей (или ½ от названной суммы).

Услуги по регистрации договоров аренды сейчас оцениваются по-разному. В зависимости от объема необходимых работ, которые предшествуют подаче документов на регистрацию. Новшества законодательства, которые вступили в силу с принятием ФЗ №218 также добавили арендаторам и арендодателям новых проблем – регистрировать теперь аренду частей помещений теперь к примеру можно только одновременно с кадастровым учетом таких частей. То есть в стоимость услуг в этом случае будет включаться подготовка технического плана для выделения части помещения.

Конечно, стоимость услуг по регистрации аренды зависит от региона, в котором это происходит. Лидером цены услуг в России является Москва. В остальных местах России цены приблизительно равные.

Но стоит отметить, что с 01.01.2017 года на территории Российской Федерации в отношении недвижимости начал действовать принцип экстерриториальности. Что он означает? Это значит, что вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости подать на регистрацию документы по нему вы можете в любом регионе.

К примеру, вы имеете помещение в Москве, а сами территориально находитесь в Санкт-Петербурге. Для кадастрового учета частей помещения и регистрации договора аренды на них не обязательно теперь искать специалистов именно в Москве и переплачивать за их услуги. Все действия можно произвести, наняв питерскую компанию. И для оказания этих услуг вообще необязательно будет ездить в Москву и дополнительно тратиться на проезд к столице.

Это же касается и других городов России и если вы решили произвести какие-то процедуры, связанные с недвижимостью, выбирайте ту компанию, которая имеет для вас более выгодные условия и не важно, где она располагается.

Варианты подачи заявления на регистрацию договора: Росреестр, МФЦ, почтой, в электронном виде.

Когда срок аренды истечет, в ЕГРН будут автоматически аннулированы сведения о части помещения или здания.

Документы для регистрации договора аренды

Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды помещения изложен в ст. 51 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Сейчас можно выделить два основных варианта аренды помещений: аренда зарегистрированного в Государственном кадастре объекта, аренда объекта, который является частью помещения или здания.

Оба эти варианта имеют схожий перечень документов, предоставляемых в Росреестр, однако и различия между ними существенные.

Общий перечень документов для регистрации договора аренды:

1. Заявление на регистрацию договора аренды от одной из сторон договора (арендатора или арендодателя).
2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости – с 01.01.2017 года это Выписка из ЕГРН.
3. Документы, подтверждающие личность заявителя: паспорт для граждан, доверенность на представителя, решение о назначении руководителя организации. Документы предоставляются в нотариально заверенных копиях, кроме паспорта – с него в МФЦ снимут копию и вернут лицу, подавшему документы. В разных регионах правила приема документов могут отличаться – возможно, что предоставить их можно в обычных копиях, предъявив при этом оригинал.
4. Документы на юридическое лицо или ИП, если сторона в договоре являются таковыми. К ним относятся: оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, устав. Эти документы также предоставляются либо в нотариально удостоверенных копиях или обычных копиях. в количестве не менее трех экземпляров – по одному для каждой стороны, один остается в Росреестре в карточке объекта недвижимости.
5. Платежные поручения об уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды.

Важно! Отличительной особенностью регистрации аренды части помещения является то, что для этого потребуется дополнительная процедура – постановка на временный кадастровый учет части объекта недвижимости – здания или помещения. Для этого требуется подготовить технический план. Его изготавливают кадастровые инженеры. Он прикладывается к комплекту документов на диске и заверен усиленной электронно-цифровой подписью уполномоченного кадастрового инженера (имеющего аттестат и свидетельство о членстве в СРО).

При наличии определенных особенностей объекта недвижимости, возможно потребуется предоставить иные документы: согласие банка, если объект заложен, разрешение на выделение, если объект передан в оперативное управление и иное.

Часть помещения или здания можно выделить без возведения ограждающих конструкций. Также такие работы можно провести по проекту перепланировки.

Новые правила подачи договора аренды помещения на регистрацию вступили в силу с 01.01.2017 года. В настоящее время возможно обратиться с этим вопросом в офисы МФЦ (Многофункциональных центров), почтовым отправлением, с использованием электронных сервисов Росреестра и при непосредственном обращении в отделение Росреестра в регионах России.

Сейчас во всех регионах Российской Федерации переходят на подачу документов на регистрацию только через Многофункциональные центры. Все, кто занимается вопросами регистрации уже давно, помнят ужасные очереди в районных отделах Росреестра. Сейчас все гораздо проще – отделов МФЦ в больших городах довольно много и проблем с очередями практически нет.

В некоторых регионах Многофункциональные центры переименовывают в «Мои документы». Характерные вывески вы можете видеть на зданиях, где можно получить государственные услуги.

Если документы направляются посредством почты, то такое письмо отправляется с объявленной ценностью, описью вложений и уведомлением о вручении. Документы, подписанные заявителем, должны быть нотариально удостоверены, договор аренды также подготавливается с участием нотариуса, копии документов только заверенные нотариусом.

На официальном сайте Росреестра предусмотрена возможность отправления документов на регистрацию в электронном виде. При этом требуется чтобы заявитель имел электронно-цифровую подпись. Без такой подписи подача невозможна.

Отделения Росреестра принимают заявления о регистрации договоров аренды только в случаях, когда документы в одном регионе подаются на регистрацию аренды в другом субъекте Российской Федерации. При этом перечень отделов Росреестра строго ограничен.

Отделения Росреестра в г. Москве, где можно подать документы на регистрацию объекта недвижимости в любом регионе Российской Федерации (применяя экстерриториальный принцип, изложенный в 218 ФЗ):

Приемная Управления Росреестра по Москве. Адрес: ш. Энтузиастов, д. 52. По предварительной записи с пн. по чт. с 9:00 до 18:00, в пт. с 9:00 до 16:45 (сб. и вс. – выходные). Прием в этом отделе производится только для физических лиц.

Отдел Кадастровой палаты по адресу: г. Москва, Варшавском шоссе д. 47, корпус 4. Отдел принимает заявления на регистрацию прав и кадастровый учет объектов от физических лиц.

Приемная Кадастровой палаты по Москве в г Щербинка, ул Юбилейная, д. 3 – прием заявлений от юридических лиц.

Отделения Росреестра в Московской области, где можно подать документы на регистрацию с применением экстерриториального принципа:

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Домодедово, ул. Каширское шоссе, д. 47.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Егорьевск, 1 микрорайон, д. 73.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Зарайск, ул. К. Маркса, д. 49/11.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Клин, Советская площадь, д. 18А.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Можайск, ул. 20 Января, д. 6.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Руза, ул. Партизан, д. 8.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Мытищи, ул. Карла Маркса, д. 4.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Ленина, д.2.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Апрелевка, ул. Парковая, д. 1/1.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Пушкино, мкр. Заветы Ильича, ул. Марата, д. 1.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Раменское, ул. Воровского, д. 1А.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Ступино, проспект Победы, д. 51.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Луховицы, ул. Темирязева, д. 7 Б.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Дубна, ул. Мичурина, д. 3.

Отдел филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области по адресу: г. Чехов, ул. Новослободская, д. 7.

Отделения Росреестра в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где можно подать документы на регистрацию с применением экстерриториального принципа:

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу. Адрес: г. Кронштадт, ул. Советская, д.45.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области по адресу: Ленинградская область г. Бокситогорск, ул. Заводская, д.16.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области по адресу: Ленинградская обл., г. Кингисепп, пр. Карла Маркса, д. 43.

Если вы находитесь в другом регионе и требуется регистрация прав на объект недвижимости по экстерриториальному принципу, информацию об отделениях Росреестра где это можно сделать, размещена на официальном сайте этой организации в сети Интернет.

Новым способом подачи документов на регистрацию является обращение к нотариусу за удостоверением сделки и с его помощью направление документов в Росреестр. При этом срок регистрации договора аренды будет очень коротким – около 3-5 рабочих дней. Такие возможности были предусмотрены новым законом №218. Стоит помнить, что услуги нотариусов дорогостоящие. Но если у вас мало времени и есть срочность в решении вопроса регистрации, такой способ заслуживает внимания.

Технический план можно изготовить на часть помещения, если оно передается во временное пользование по аренде.

Как правильно заключить договор аренды помещения?

Правильно заключить договор аренды помещения – это значит «с умом» подойти к вопросу выбора необходимого объекта недвижимости, проверить возможным способом контрагента по договору, соблюсти форму договора и его содержание в соответствии с законом и зарегистрировать его в установленном порядке.

Выбор объекта – сугубо личное дело каждого лица, которое планирует арендовать помещения. В этом вопросе мы вам вряд ли поможем.

Что касается проверки контрагента, то сейчас вы можете воспользоваться открытыми данными в сети интернет, в том числе – сведения о юрлицах в ЕГРЮЛ, информация о делах с участием стороны договора в судебных инстанциях. Но самым главным механизмом для проверки объектов недвижимости и их владельцев с 01.01.2017 года является запрос сведений из ЕГРН в виде справок. Вы можете получить информацию о собственнике (какие объекты в определенном субъекте РФ на него зарегистрированы), информацию об объекте – расширенная выписка из ЕГРН.

Про форму и содержание договора аренды мы писали выше. Всю подробную информацию об этом можете найти в начале нашей статьи.

Регистрация договора аренды – это обязательная процедура, без которой договор, заключенный сроком более чем на один год считается недействительным. Для регистрации договора аренды следует подготовить необходимый комплект документов, оплатить госпошлину, подать документы на регистрацию любым законным способом.

Отметим, что если при передаче объекта в аренду осуществляется перепланировка, либо выделяется часть помещения, нужно заказать у кадастрового инженера технический план. Этот документ изготавливается в соответствии с Приказом МЭР № 953 (скачать).

Важно! Если при проверке объекта недвижимости вы увидите, что он не стоит на кадастровом учете (ему не присвоен кадастровый номер), то для регистрации аренды такого помещения от вас обязательно потребуется постановка его на кадастровый учет. Обычно для этого такому объекту недвижимости присваивается временный кадастровый номер сроком до 5-ти лет.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

№ п/п Условия договора аренды Описание 1 Предмет договора аренды Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. 2 Срок аренды Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. 3 Условия оплаты по договору Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. 4 Ответственность сторон Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние. 5 Целевое назначение объекта Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю.

Договор аренды помещения в 2022 году

Что нового в законодательной базе по аренде недвижимости появилось в 2022 году? В первую очередь это обязательный кадастровый учет частей объектов, которые подлежат аренде. При этом кадастровый учет и регистрация права аренды происходит одновременно.

Раньше можно было, к примеру, выделить в большом здании много-много помещений по временному кадастровому учету и по мере необходимости заключать на них договоры аренды. Сейчас так сделать нельзя – кадастровый учет и регистрация аренды частей помещений/зданий происходит только одновременно.

Также новшеством ФЗ №218 стал экстерриториальный принцип подачи документов – находясь в любом регионе Российской Федерации вы можете зарегистрировать договор аренды помещения в любом другом регионе нашей страны.

Из каждого офисного помещения должен быть доступ к эвакуационным путям и аварийным выходам. Они отмечаются на планах эвакуации

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Ст. 619 предусмотрены варианты расторжения по инициативе арендодателя. К ним относятся: если арендатор пользуется имуществом не по назначению, если он ухудшает недвижимости, просрочивал оплату аренды более двух раз подряд, не осуществляет капитальный ремонт объекта в установленные договором сроки. Договором аренды могут быть установлены и иные варианты досрочного расторжения.

По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут в случаях: арендодатель препятствует использованию арендуемого имущества, имущество имеет недостатки, которые арендодатель скрыл при передаче его в аренду, если объект аренды станет непригодным для использования по причинам, независящим от арендатора, когда арендодатель не производит ремонт объекта, если такая обязанность возложена на него по договору. Варианты расторжения по инициативе арендатора также могут быть иными, если их пропишут в тесте договора аренды.

Стоит помнить! Досрочное расторжение договора аренды возможно только после письменного уведомления об этом другой стороны и если эта сторона не предприняла действий по исполнению своих обязанностей.

Договор безвозмездной аренды

Договор безвозмездной аренды подразумевает передачу в пользование объекта недвижимости на безвозмездной основе, то есть без взимания платы за его использование. Ярким примером такой аренды является передача в аренду объектов, принадлежащих нашему государству или субъектам Российской Федерации в пользование РПЦ (Российской Православной Церкви). Исаакиевский собор в г. Санкт-Петербурге, вокруг которого сейчас так много споров, передается РПЦ именно на безвозмездной основе.

В обычных деловых отношениях такой вариант аренды объектов недвижимости маловероятен. Ведь и для арендатора, и для арендодателя аренда помещения является одним из направлений их коммерческой деятельности и предполагает извлечение прибыли. А безвозмездная аренда и прибыль не имею между собой точек соприкосновения.

Технические планы содержат схемы с описанием конфигурации объекта, местоположением помещений на этаже здания. Документ нужен при регистрации долгосрочной аренды, если проводилась перепланировка.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание 1 Скачать Образец договора аренды 2 Скачать Образец технического плана на часть помещения 3 Скачать Образец технического плана 4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете 5 Скачать Образец выписки ЕГРН 6 Скачать Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре 7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию 8 Скачать Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Москве

Получатель платежа – УФК РФ по г. Москве (Управление Росреестра по Москве);

ИНН получателя – 7726639745 КПП получателя – 772601001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО БИК банка – 044525000

Счет – 40101810045250010041 ОКТМО – 45914000

КБК 32110807020011000110 – при подаче заявления в офисы Росреестра (офисы Управлений Росреестра и филиалов ФГБУ “ФКП Росреестра”)

КБК 32110807020018000110 – при подаче заявления в МФЦ

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Московской области

Получатель платежа: УФК по Московской области (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области),

ИНН получателя: 7727270299,

КПП получателя: 502401001,

Банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО,

БИК Банка: 044525000,

ОКТМО (выбор осуществляется из перечня кодов ОКТМО по районам МО)

КБК 32110807020011000110 – при подаче заявления в офисы Росреестра (офисы Управлений Росреестра и филиалов ФГБУ “ФКП Росреестра”)

КБК 32110807020018000110 – при подаче заявления в МФЦ

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Санкт-Петербурге

Получатель платежа – УФК по г. Санкт-Петербургу (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу);

ИНН получателя – 7801267400;

КПП получателя – 784201001;

Банк получателя – Северо-Западное ГУ Банка России г. Санкт-Петербург;

БИК банка – 044030001;

ОКТМО – 40911000 (по всем районам города)

КБК 32110807020018000110 – при подаче заявления в МФЦ;

КБК 32110807020011000110 – при подаче заявления в офис Росреестра.

Реквизиты госпошлины за регистрацию договора аренды в Ленинградской области

ИНН получателя 7815027624 КПП получателя 784201001

Наименование получателя: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

Банк получателя Отделение Ленинградское, г. Санкт-Петербург

БИК 044106001 Счет 40101810200000010022

ОКТМО (в зависимости от района регистрации)

КБК 32110807020011000110 – при подаче заявления в офисы Росреестра (офисы Управлений Росреестра и филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра»)

КБК 32110807020018000110 – при подаче заявления в МФЦ

Предварительные расценки на наши услуги можно увидеть ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость 1 Разработка договора аренды от 5000 руб. 2 Разработка договора аренды на часть помещения или здания от 5000 руб. 3 Оформление технического плана на сдаваемое помещение от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта).

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1. На данном примере части помещений первого этажа торгового центра. Наши специалисты помогли оформить договоры аренды и поставить части помещений на временный кадастровый учет. Технический план на часть здания был оформлен строго по Приказу МЭР № 953.

Кейс 2. На данном примере часть торгового зала, которая была выделена в аренду индивидуальному предпринимателю. После оформление технического плана был пройден временный кадастровый учет.