Заключение и прекращение договора энергоснабжения при переходе права собственности на присоединённую сеть Текст научной статьи по специальности «Право»

Рассматривается влияние перехода права собственности на нежилое помещение на судьбу договоров энергоснабжения, заключённых собственником отчуждаемого помещения с энергоснабжающей организацией. Исследуются проблемы возникновения договорных отношений между энергоснабжающей организацией и приобретателем нежилого помещения. Формулируются предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Текст научной работы на тему «Заключение и прекращение договора энергоснабжения при переходе права собственности на присоединённую сеть»

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 3 (16). С. 184-186.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИСОЕДИНЁННУЮ СЕТЬ

Серьёзного внимания заслуживает вопрос о связи права собственности на нежилое помещение с договорами на снабжение ресурсами через присоединённую сеть (т. е. с договором энергоснабжения, а также с заключаемыми и исполняемыми по его модели договорами [1]). Проблема обусловлена тем, что для исполнения договора энергоснабжения у абонента должна иметься присоединённая сеть, являющаяся технической предпосылкой заключения договора энергоснабжения [2]. Присоединённая сеть юридически является частью помещения, неотделима от него и при отчуждении помещения собственником (он же и является абонентом по договору энергоснабжения, как правило) отчуждается вместе с ним. В связи с этим на практике появляются затруднения в вопросе о том, кто несёт ответственность перед энергоснабжающей организацией по заключенным договорам на оказание коммунальных услуг после отчуждения нежилого помещения [3].

Строго говоря, утрата присоединённой сети абонентом не указана как основание прекращения договора энергоснабжения в законе, поэтому формально после отчуждения нежилого помещения бывший собственник несёт ответственность за нарушение договора энергоснабжения до тех пор, пока договор не будет прекращён. На практике ресурсоснабжающие организации стараются включать в договоры с абонентами условие о предварительном уведомлении последними первых при отчуждении нежилого помещения или иного объекта с присоединённой се-

тью и о том, что в таком случае договор расторгается. Применительно к отдельным видам коммунальных услуг такое условие иногда закрепляется в подзаконных актах, регулирующих предоставление коммунальных услуг данного вида [4].

С момента передачи нежилого помещения абонент лишается всякой возможности исполнять договоры энергоснабжения в части обязательств по приёму энергии, соблюдению режима её потребления, возможности соблюдать правила эксплуатации энергопринимающих устройств. Однако в государственной регистрации перехода права собственности может быть отказано, стороны, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, могут расторгнуть договор, являющийся основанием перехода права собственности, по своему желанию и после передачи объекта. Кроме того, имеется и п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Поэтому договор энергоснабжения было бы правильно признавать прекращённым с момента перехода права собственности на помещение. Поскольку с момента передачи возможность соблюдения договора энергоснабжения в части обязательств по приёму энергии и соблюдению правил её потребления имеется только у приобретателя нежилого помещения (владеющего несобственника), он должен быть ознакомлен с условиями заключённых договоров на оказание коммунальных

услуг через присоединённые сети, на него следовало бы возложить обязанность исполнять условия этих договоров в соответствующей части, по крайней мере, до перехода права собственности (пока этого не сделано в законе, соответствующую обязанность можно предусмотреть в договоре купли-продажи нежилого помещения). Ответственность за неисполнение данной обязанности приобретатель нежилого помещения должен нести перед его отчуждателем (абонентом), поскольку перед энергоснабжающей организацией остаётся ответственным абонент.

Момент заключения договора энергоснабжения для приобретателя нежилого помещения определяется по общим правилам гл. 28 ГК РФ: с момента достижения в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям. Поэтому перемена собственника нежилого помещения может повлечь перерыв в его снабжении ресурсами через присоединённую сеть на период заключения новым собственником соответствующего договора. Этот период с учётом монопольного положения ресурсоснабжающих организаций может длиться месяцами. Невозможность пользования необходимыми для нормальной эксплуатации нежилого помещения коммунальными услугами в течение столь длительного периода времени существенно стеснит нового собственника, может лишить его на это время возможности надлежащей эксплуатации помещения и получения прибыли. Для избежания подобных последствий собственник нежилого помещения будет вынужден нарушить правовые предписания, самовольно подключиться к сетям ресурсоснабжающей организации и потреблять энергию, неосновательно обогащаясь.

Законодатель в то же время охраняет интерес абонента в непрерывности энергоснабжения на случай окончания срока действия договора. Во-первых, договор энергоснабжения, заключенный на определённый срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора (п. 2 ст. 540 ГК РФ). Во-вторых, если одной из сторон до окончания срока действия договора внесено предложение о заключении нового договора,

то отношения сторон до заключения нового договора регулируются ранее заключенным договором (п. 3 ст. 540 ГК РФ). Создание таких гарантий возможно без нарушения баланса интересов сторон благодаря тому, что договоры энергоснабжения являются публичными договорами, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится (ст. 426 ГК РФ).

Так почему бы не пойти дальше и не обеспечить подобным же образом интересы нового собственника нежилого помещения (и присоединённой сети соответственно), приобретающего его у лица, являющегося абонентом по заключённым им договорам приобретения ресурсов через присоединённую сеть? Для этого можно было бы распространить действие договоров, заключённых прежним собственником с ресурсоснабжающими организациями, на отношения этих организаций с новым собственником нежилого помещения на период заключения ими нового договора. Такое решение не всегда будет идеальным, потому что многие условия договора согласовываются сторонами исходя из индивидуальных потребностей конкретного абонента. Потребности абонента, в свою очередь, определяются тем видом деятельности, который он собирается осуществлять в принадлежащем ему нежилом помещении. Это влияет на определение многих существенных условий договора энергоснабжения: о количестве подаваемых ресурсов, о режиме их подачи и др.

Если приобретатель нежилого помещения намерен использовать его в иных целях, чем прежний собственник, то ему по техническим причинам могут не подойти условия ранее действующего договора с ресурсоснабжающей организацией. Кроме того, отдельные условия этого договора могут не подойти и по иным причинам. Например, если первоначальный абонент при заключении договора не проявил должной осмотрительности и допустил включение в текст договора условия о чрезмерно высокой неустойке за нарушение своих обязательств перед ресурсоснабжающей организацией либо иных невыгодных для себя условий. Поэтому интересы приобретателя нежилого помещения нужно как-то защитить и на этот случай. Разумным выходом могло бы стать предостав-

ление приобретателю нежилого помещения возможности отказаться от распространения на его отношения с ресурсоснабжающей организацией заключённого прежним абонентом договора.

Производя замену абонента в договоре энергоснабжения, нужно тщательно подойти к разграничению обязанностей нового абонента и прежнего. Полного перехода всех возникших из договора прав и обязанностей абонента к новому абоненту не следует допускать. Обязанность оплатить потреблённую до передачи присоединённой сети энергию, обязанность возместить убытки или уплатить неустойку по основаниям, возникшим в тот же период, не должны переходить к приобретателю присоединённой сети, равно как к нему же не должно переходить право на взыскание с энергоснабжающей организации убытков или неустойки по основаниям, возникшим до передачи ему присоединённой сети. В противном случае в обороте появятся нежилые помещения, обременённые долгами, информацию о которых продавец далеко не всегда заинтересован сообщать покупателю. Придётся перед покупкой всякий раз исследовать «юридическую чистоту» нежилого помещения, обращаться в энергоснабжающие организации за информацией. Ещё большую проблему составят оспариваемые долги, наличие либо отсутствие которых может подтвердиться только по окончании, как правило, далеко не быстрого судебного раз-

бирательства. Покупателю для того, чтобы гарантировать свои интересы в дальнейших отношениях с ресурсоснабжающей организацией, придётся требовать от продавца нежилого помещения все документы, подтверждающие расчёты по долгам за потреблённые ресурсы, причём в оригиналах, чтобы можно было эффективно защищаться от необоснованных исков со стороны энергетиков. Всё это вряд ли способствовало бы укреплению порядка и законности в сфере оборота недвижимости. Поэтому юридически более корректно произвести не замену абонента, а связать дату возникновения права собственности с моментом заключения соответствующих договоров на оказание коммунальных услуг.

1. Далее - договор на предоставление (оказание) коммунальных услуг.

2. Блинкова Е.В. Гражданско-правовое регулирование снабжения товарами через присоединённую сеть: теоретико-методологические и практические проблемы единства и дифференциации: автореф. дис. . д-ра юрид. наук.

3. См., например: Постановление ФАС Западно-

Сибирского округа от 27.08.2003 г. по делу № Ф04/4370-1262/А46-2003, № Ф04/4370-

1281/А46-2003 // СПС «КонсультантПлюс».

4. Например: п. 18 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 167 // СЗ РФ.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎

Заключение и прекращение договора энергоснабжения при переходе права собственности на присоединённую сеть Текст научной статьи по специальности «Право»

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Трубачев Евгений Олегович

Текст научной работы на тему «Заключение и прекращение договора энергоснабжения при переходе права собственности на присоединённую сеть»