Банкротство застройщика в арбитражном суде. Основные принципы и понятия по 210-ФЗ от 12.07.2011.

15.08.2011 вступил в законную силу Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». В статье я проведу анализ основных положений закона, а на Ваши вопросы по существу положений ФЗ смогу ответить с использованием формы комментирования ниже.

Что нам дал Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ?

Внесенными в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» изменениями урегулирован порядок взаимодействия участников строительства жилых многоквартирных домов с их застройщиками. Появились новые понятия в деле о банкротстве: лицо, привлекающее денежные средства или имущество – застройщик (ранее — должник), участник строительства (кредитор), требование о передаче жилого помещения (требование о включении в реестр требований кредиторов), реестр требований о передаче жилых помещений и др.

Особое внимание следует уделить тому обстоятельству, что не регулируются основными положениями 210-ФЗ о банкротстве застройщиков обязательства, связанные с нежилыми помещениями. Из этого следует, что действующим законодательством не предусмотрена подача требования о передаче нежилых помещений или заявление иных требований кредиторами, не принимавшими участие в инвестировании строительства, именно, жилья, в реестр .

При этом, статьей 201.8 Федерального закона установлено, что требования других лиц, должны быть заявлены в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве застройщика требования о передаче недвижимости в собственность и о признании такого права, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о сносе самовольной постройки, о признании сделок недействительными. И что важно, указанные положения касаются и объектов незавершенного строительства .

Такие требования рассматриваются без предварительного судебного заседания в трехмесячный срок. По результатам рассмотрения требования третьего лица в деле о банкротстве застройщика выносится определение, на основание которого выдается исполнительный лист. Данное определение может быть обжаловано.

Предъявление требований участниками строительства в деле о банкротстве застройщика

Дело о банкротстве застройщика по ходатайству кредитора может быть передано по месту нахождения объекта строительства. В определении о введении процедур банкротства арбитражный суд должен указывать о применении соответствующего параграфа закона. Все требования к застройщику о передаче жилых помещений могут быть предъявлены исключительно в рамках дела о банкротстве, суды общей юрисдикции не принимают к рассмотрению исковые заявления участников строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.

Расходы по уведомлению кредиторов о предъявлении требований ложатся на должника (а не на кредитора, как это предусмотрено при банкротстве иных категорий должников). Если в отношении застройщика введено конкурсное производство , у участника строительства появляется право требовать расторжения заключенного договора и возврата всех уплаченных денежных средств.

Участники строительства имеют право предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения, когда заключена любая из следующих сделок:

• купля-продажа жилого помещения
• предварительный договор участия (или купли-продажи) в долевом строительстве
• участие в долевом строительстве
• договор займа, по которому передается жилое помещение
• внесение денежных средств в качестве инвестирования строительства в ЖСК
• уплата денежных средств или имущества в качестве складочного капитала товарищества на вере с последующей передачей помещения
• выдача векселя для оплаты им жилого помещения в доме
• любые иных сделки, в результате которых должны были быть переданы жилые помещения.

Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается, также, в течение 30 дней в наблюдении. По результатам рассмотрения арбитражным судом требования выносится определение и, в случае положительного результата, такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площади и идентифицирующие его данные).

Далее, арбитражный управляющий должен вынести на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. Для реализации данной схемы, участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 Закона о банкротстве, а статья 201.11 регламентирует порядок передачи жилых помещений (при завершенности строительства объекта) участникам строительства.

Если в течение двух месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего кредиторами не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, управляющий обязан направить всем участникам строительства уведомление о возможности предъявления денежных требований и об одновременном отказе от требований о передаче недвижимости. В этом случае, объект незавершенного строительства реализуется по предварительной оценочной стоимости с торгов и из вырученных средств погашаются в следующем порядке:

• 60% — залоговым кредиторам
• 25% — денежные требования участников строительства (третья очередь реестра)
• 10% — ответственность за причинение вреда имуществу и здоровью граждан (первая очередь реестра) и заработная плата работников застройщика (вторая очередь)
• остальное – все текущие расходы по процедуре банкротства, в том числе, судебные расходы, вознаграждение арбитражного управляющего и т.д.

В данной статье были рассмотрены основные принципы банкротства застройщиков. Более подробные сведения об особенностях процедуры следует читать в параграфе 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судебная практика по данным положениям еще не наработана ввиду «новизны» закона на настоящий момент, однако, это не может мешать нам обсуждать насущные вопросы с использованием формы комментирования ниже.

Что касается вопроса оказания юридической помощи при обращении в арбитраж с требованиями о передаче жилых помещений или денежными требованиями, прошу обращаться лично ко мне, используя контактные данные или форму обратной связи.