Адвокат Олег Сухов: Риски при оплате договора купли-продажи квартиры, или Как можно продать квартиру и остаться без денег

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней, тогда как при иных способах оплаты продавец рискует остаться и без денег, и без квартиры. О рисках при оплате договора купли-продажи квартиры рассказывает адвокат Олег Сухов ( "Юридический центр адвоката Олега Сухова" ), президент Гильдии юристов рынка недвижимости. Самые распространенные причины, по которым можно остаться без денег

Как показывает практика, сделка купли-продажи квартиры может закончиться плачевно в различных ситуациях, но самые распространенные из них таковы. - Стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил. - При проведении альтернативной сделки, когда стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не упомянули их в договоре, что позволило получить средства за жилое помещение не продавцу, а обратно покупателю или третьим лицам. - Был оформлен такой договор купли-продажи, в одном из пунктов которого говорится, что продавец уже получил оплату за продаваемую собственность, хотя фактически этого еще не произошло. Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за квартиру денег, то жилое помещение они смогут вернуть. Тем не менее это заблуждение. Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон, но не во всех случаях, а лишь в исключительных и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в собственность проданного жилого помещения — он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств. Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространенное из них — неуплата определенной в договоре суммы за жилое помещение. Сразу надо подчеркнуть, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой, и если в договоре данные права продавца указаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств невелики. С 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовали возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. А вот более чем в 300 судебных спорах о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено квалифицирующее большинство исков. Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе и Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т. к. у продавца имеется право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств. Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора. Суды обращают внимание на срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год); на социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства) и иные особенности. Что характерно, именно в московском регионе суды, в отличие от судов на периферии и в разрез с позицией Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора и, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры. Отсутствие расписки однозначно не свидетельствует о неоплате договора

Надо отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении. В договоре среди прочих условий может быть сказано, например, так: «Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным. Большинство судов в качестве обоснования решений мотивируют подтверждение факта оплаты при отсутствии расписки соответствующим содержанием договора, а именно следующим: прямое указание в договоре купли-продажи на факт произведенной уплаты покупателем цены недвижимости до момента его подписания является достаточным письменным доказательством выполнения им финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

«В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврата переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке», — подытоживает адвокат Олег Сухов.