Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства мно­го­квар­тир­но­го дома у застрой­щи­ка име­ет­ся в нали­чии мно­же­ство квар­тир. По мере роста ста­дии готов­но­сти объ­ек­та, жилье рас­ку­па­ют. И тогда покуп­ка квар­ти­ры из пер­вых рук, вряд ли, удаст­ся. При этом суще­ству­ют пред­ло­же­ния о про­да­же жилья в новострой­ке, кото­рые про­да­ют­ся повтор­но, по пере­уступ­ке прав на жилье. Ипо­те­ка при этом воз­мож­на, но в ред­ких слу­ча­ях. Об этом пого­во­рим далее.

Как купить квар­ти­ру в ипо­те­ку, если она про­да­ет­ся по пере­уступ­ке прав?

Покуп­ка квар­ти­ры по пере­уступ­ке прав – это слож­ный и доволь­но спе­ци­фич­ный про­цесс, на прак­ти­ке встре­ча­ю­щей­ся не так уж часто. Пра­во­вое есте­ство пере­уступ­ки прав осу­ществ­ля­ет­ся соглас­но соот­вет­ству­ю­ще­му дого­во­ру, регу­ли­ру­ет­ся несколь­ки­ми зако­но­да­тель­ны­ми нор­ма­ми, Граж­дан­ским кодек­сом и дру­ги­ми пра­во­вы­ми акта­ми, что вызы­ва­ет мно­же­ство спо­ров и вопро­сов. На уступ­ке прав мож­но непло­хо зара­бо­тать, инве­сти­руя день­ги в стро­и­тель­ство, а после выгод­но про­дав жилье в постро­ен­ном доме.

Пере­уступ­ка прав на недви­жи­мость не про­ти­во­ре­чит дей­ству­ю­ще­му зако­но­да­тель­ству и допус­ка­ет­ся в сле­ду­ю­щих случаях:

• после того, как будет выпла­че­на сто­и­мость квар­ти­ры, соглас­но дого­во­ру застрой­щи­ка и пер­во­го вла­дель­ца жилья
• если застрой­щик даст согла­сие на пере­уступ­ку прав требования
• если жилье было при­об­ре­те­но по ипо­те­ке, то на пере­уступ­ку прав необ­хо­ди­мо согла­сие банка.

Уступ­ка прав тре­бо­ва­ния на квар­ти­ру под­ле­жит обя­за­тель­ной госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Что­бы избе­жать мошен­ни­че­ских схем с под­ме­ной дого­во­ров, поку­па­тель жилья дол­жен согла­шать­ся толь­ко на пере­уступ­ку прав тре­бо­ва­ния толь­ко по дого­во­ру доле­во­го уча­стия в строительстве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформ­ле­ние прав пере­уступ­ки про­ис­хо­дит юри­ди­че­ски посред­ством под­пи­са­ния дого­во­ра цес­сии, соглас­но кото­ро­му все пра­ва от преды­ду­ще­го инве­сто­ра перей­дут к после­ду­ю­ще­му поку­па­те­лю. После того, как дом будет достро­ен, соб­ствен­ни­ком новой квар­ти­ры ста­нет новый вла­де­лец. Поку­па­те­лю, при­об­ре­та­ю­ще­му квад­рат­ные мет­ры по схе­ме пере­уступ­ки прав, необ­хо­ди­мо учи­ты­вать ряд особенностей.

В первую оче­редь к этим осо­бен­но­стям отно­сит­ся необ­хо­ди­мость запла­тить застрой­щи­ку, что­бы полу­чить его согла­сие на про­ве­де­ние подоб­ной сдел­ки и доку­мент, под­твер­жда­ю­щий выпла­ту сто­и­мость квар­ти­ры. Доль­щик может усту­пить пра­во на квар­ти­ру в пери­од от момен­та реги­стра­ции дого­во­ра доле­во­го уча­стия и до момен­та и закры­тия акта при­е­ма-пере­да­чи объ­ек­та, но толь­ко при усло­вии, что сто­и­мость жилья будет пол­но­стью выплачена.

Как оформ­ля­ет­ся покуп­ка жилья по пере­уступ­ке прав?

Дру­гая важ­ная осо­бен­ность — необ­хо­ди­мость пись­мен­но­го согла­сия застрой­щи­ка на про­да­жу зало­го­вой квар­ти­ры по схе­ме пере­уступ­ки прав, кото­рая, как пра­ви­ло, фик­си­ру­ет­ся в дого­во­ре ДДУ. Зако­но­да­тель­но пись­мен­ное согла­сие застрой­щи­ка не обя­за­тель­но, но застрой­щи­ки обыч­но наста­и­ва­ют на вклю­че­нии дан­но­го пунк­та в дого­вор. Дви­жет ими толь­ко жела­ние доку­мен­таль­но зафик­си­ро­вать воз­мож­ность полу­че­ния допол­ни­тель­ной при­бы­ли, посколь­ку за свое согла­сие застрой­щи­ки полу­ча­ют до 3% от сто­и­мо­сти при­об­ре­та­е­мой недвижимости.

Най­ти кре­дит­ную орга­ни­за­цию, кото­рой было бы инте­рес­но предо­ста­вить ипо­те­ку, исполь­зуя в каче­стве зало­га не гото­вую недви­жи­мость, а пра­ва тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку хоть и реаль­но, но все таки слож­но. Бан­ки неохот­но идут на такие сдел­ки, как мини­мум, по двум причинам:

• дан­ный вид зай­мов обла­да­ет высо­кой сте­пе­нью рис­ка кре­ди­то­ра, так как все­гда оста­ет­ся опас­ность нару­ше­ния застрой­щи­ком сро­ков вво­да жилья в эксплуатацию
• у бан­ков суще­ству­ет боль­шое коли­че­ство аль­тер­на­тив­ных ипо­теч­ных про­грамм, кото­рые, явля­ясь весь­ма вос­тре­бо­ван­ны­ми у заем­щи­ков, при­но­сят гораз­до боль­ший доход.

Как пока­зы­ва­ет опыт поиск ипо­те­ки по пере­уступ­ке луч­ше осу­ществ­лять непо­сред­ствен­но на стро­и­тель­ной пло­щад­ке, посколь­ку реклам­ные объ­яв­ле­ния бан­ков, рабо­та­ю­щих в дан­ном направ­ле­нии, обя­за­тель­но будут на месте воз­ве­де­ния здания.

Дру­гой спо­соб най­ти банк, кото­рый готов выдать ипо­те­ку, исполь­зуя в каче­стве зало­га пра­ва тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку, — это сотруд­ни­че­ство с юри­ди­че­ским лицом, про­да­ю­щим квар­ти­ру. Как пра­ви­ло, такие ком­па­нии явля­ют­ся стро­и­тель­ны­ми хол­дин­га­ми, высту­па­ю­щи­ми соин­ве­сто­ра­ми и ока­зы­ва­ю­щи­ми услу­ги по финан­со­во-кре­дит­но­му сопро­вож­де­нию сде­лок. Стро­и­тель­ные хол­дин­ги уже сотруд­ни­ча­ют с бан­ка­ми, выда­ю­щи­ми ипо­те­ку по пере­уступ­ке прав.

Тре­тий вари­ант наи­бо­лее хло­пот­ный – обра­щать­ся во все попав­ши­е­ся бан­ки и спра­ши­вать у них о воз­мож­но­сти полу­че­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та по пере­уступ­ке прав.

Сего­дня чис­ло финан­со­вых учре­жде­ний, гото­вых кре­ди­то­вать покуп­ку жилья по пере­уступ­ке прав, рас­тет. При этом в фаво­ри­ты в дан­ном сег­мен­те вышли бан­ки с мак­си­маль­ным чис­лом аккре­ди­то­ван­ных новостро­ек: «Сбер­банк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Моск­вы» и «Пром­связь­банк».