Возмещение расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию с момента ввода МКД в эксплуатацию и до передачи участнику

Довольно распространенным в Договорах участия в долевом строительстве МКД является условие (сформулированное как обязанность Участника долевого строительства) о возмещении Участником Застройщику расходов последнего по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и доли в общем имуществе МКД с момента ввода МКД в эксплуатацию и до передачи квартиры Участнику. При этом, данное условие обычно сформулировано как условие о цене Договора.

Практика судов общей юрисдикции по вопросу о действительности подобного условия и, как следствие, об основательности получения Застройщиком соответствующей платы, неоднозначна. В последнее время наметилась тенденция, в соответствии с которой подобное условие договора признаётся судами действительным в силу общегражданского принципа автономии воли участников гражданских правоотношений в ее частном проявлении – свободе договора.

При этом, при вынесении подобных решений судам недостаточно исследуются вопросы (или вовсе не исследуются) как данное условие договора соотносится с:

положениями подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ;
положениями ст.5 214-ФЗ;
положениями ст.16 ЗоЗПП.

Принцип свободы договора, на который ссылаются в своих решениях суды, не является абсолютным и имеет свои ограничения. Такие ограничения установлены, в частности:

в самой статье 421 ГК РФ - согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения;
недопустимостью злоупотребления правом, установленном в статье 10 ГК РФ;
в отношениях с участием граждан потребителей не допускается установление условий договора, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Таким образом, представляется, что для правильного разрешения подобных споров судам надлежит разрешить следующие вопросы:

являются ли положения подпункта 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ императивными или диспозитивными?;
ущемляют ли положения Договора права Застройщика по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ?;
являются ли положения Договора ничтожными по смыслу статьи 16 ЗоЗПП и статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве МКД?

1. Представляется, что нормы подпункта 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ являются императивными.

Нормы подпунктов 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ являются императивными и не позволяют сторонам устанавливать иной порядок регулирования. Данный вывод объясняется следующим:

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования (Пленум ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах»).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Возложение бремени содержания имущества на собственника является общим принципом, из которого законом или договором могут быть сделаны исключения.

Подпункты 6 и 7 пункта 2 статья 153 ЖК РФ, ввиду отсутствия у имущества собственника, устанавливают в этом смысле иной порядок возложения бремени содержания такого имущества, связывая это бремя с личностью владельца. Норма гласит, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Таким образом, положения статьи 153 ЖК РФ являются специальными по отношению к общему правилу распределения бремени содержания вещи, установленному ст.210 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ, и в этом смысле по своей сути не могут являться диспозитивными, так как уже устанавливает отличный от общего правила порядок регулирования соответствующих отношений.

Кроме того, установление в Договоре с Застройщиком иного порядка возложения бремени содержания имущества противоречит существу законодательного регулирования соответствующих отношений. Бремя содержания имущества должно быть связано либо с собственником этого имущества, либо с его владельцем, когда последний в силу закона или договора осуществляет пользование данным имуществом, то есть извлекает от этого какую-то пользу. Помещения до передачи их Участнику долевого строительства таким участником не используются, помещения не передаются ему во владение, и отсутствует реальная возможность пользования данными помещениями.

Установление обязанности Участника по возмещению расходов Застройщика на содержание МКД тождественно ничем необусловленной (абстрактной) обязанности одного лица содержать имущество другого, не получая за это никакого встречного предоставления. Например, вряд ли у суда возникнут сомнения в недействительности соглашения одного соседа оплачивать коммунальные расходы другого соседа «просто так».

В случае же, если условие о возмещении расходов Застройщика по содержанию МКД является производным от встречной обязанности Застройщика построить дом и передать помещение в нем Участнику строительства, то такое условие является ничем иным, как платой за Договор (в принципе, именно такого подхода и придерживаются Застройщики). Между тем, такая плата не направлена на возмещение расходов застройщика на строительство дома и не является возмещением услуг застройщика по строительству, о чем будет сказано ниже.

2. Положения Договора ущемляют права Участника по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ.

Не может вызывать сомнения тот факт, что обязанность возмещения Застройщику затрат на содержание дома с момента ввода в эксплуатацию и до передачи Участнику, нарушает права последнего по сравнению с теми, которые установлены статьей 153 ЖК РФ. Установление такой обязанности безусловно негативно сказывается на имущественной сфере Участника долевого строительства, так как он вынужден нести дополнительные расходы не получая за это никакого встречного предоставления.

Между тем, одним из основополагающих принципов гражданского права является возмездно-эквивалентный характер отношений участников гражданского оборота.

3. Положения Договора являются ничтожными по смыслу положений статьи 16 ЗоЗПП и статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве МКД.

Статьей 16 Закона о защите прав потребителей установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Очевидным является тот факт, что положения договора вступают в противоречие с положениями пп.6 и 7 п.2 ст. 153 ЖК РФ, независимо от признания нормы диспозитивной или императивной.

Так же очевидным является то обстоятельство, что положения Договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными в 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 5 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Законом определено, что цена договора может быть определена как:

возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства;
денежные средств на оплату услуг застройщика.

Уплата денежных средств на возмещение расходов застройщика по содержанию дома с момента ввода в эксплуатацию и до момента передачи участнику долевого строительства по своей сути является ценой договора, так как предусматривает выплату денежных средств участником застройщику и не является мерой ответственности либо платой за пользование кредитом.

В этом смысле установление дополнительной цены договора нарушает условия о цене, сформулированные в с.5 214-ФЗ, так как такая плата:

не является возмещением затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, так как связана с содержанием уже построенного дома, и;
не является оплатой услуг застройщика, так как потребитель (участник долевого строительства) не получает никакой имеющей самостоятельной ценности услуги.

В соответствии с пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей»).

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎