Корректировка на наличие ж/д путей при оценке для оспаривания кадастровой стоимости

Как рассчитать корректировку на наличие ж/д ветки? Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Оценка на 01.01.2011г.

Лучше всего методом сравнения парных продаж, хотя это может быть довольно проблематично, особенно учитывая ретроспективность оценки. Можно прислушаться к экспертному мнению коллег и воспользоваться результатами опроса экспертов в "Электронном справочнике оценщика". Тут есть корректировка на наличие ж/д ветки у земельных участков. Но опрос проводился на 2014 год, поэтому эти результаты можно использовать только исходя из допущения о том, что ситуация на рынке (в частности влияние наличия ж/д ветки на стоимость ЗУ) с 2011 не изменилась.

Есть мнение (в частности экспертного совета РОО), что коммуникации и прочие улучшения (в т.ч. ж/д путь) для определения кадастровой стоимости учитываться не должен. Логика простая: сети принадлежат другим организациям, за пользование ими собственник платит деньги в виде коммунальных платежей, часть которых уходит на амортизацию этих сетей. Т.е. стоимость их уже заложена в тарифах. Увеличивая кадастровую стоимость на наличие сетей мы заставляем собственника (арендатора) участка повторно доплачивать за сети.

Такая же беда с ж/д путём: кому он принадлежит? если организации - путь состоит на балансе и за него уплачивается налог на имущество, если сторонним лицам - тарифы на поставку вагонов, обслуживание и т.п. Другими словами это совсем иной объект, стоимость которого должна быть определена отдельно.

Но сразу предупрежу: этой точки зрения придерживаются не все, и ведуться споры. Так что смотря к какой конфессии принадлежит проверяющий.

Вот тут то и возникает вопрос идентификации объекта. Ж/д путь и сети по сути сооружения, как правило состоящие на отдельном учете, в т.ч. кадастровом как объекты недвижимости. Завтра вас попросят оценить их стоимость для включения в кадастр и для налогообложения и вас разве не смутит, что уже добавляли их стоимость к рыночной стоимости ЗУ?

Лично моё мнение: если уж решили на всю недвижку посчитать КС и включить в реестр - мухи отдельно, котлеты отдельно. (коммуникации, дороги и т.п не учитывать, только местоположение и состав почв).

Но, думаю, всё будет наоборот, ибо бабло лишним не бывает и заказчики сами установят правила игры: и сооружения в ЗУ заставят учитывать и права на ЗУ при определении кад. стоимости сооружений добавлять.

". вас разве не смутит, что уже добавляли их стоимость к рыночной стоимости ЗУ. "

Вот видимо причина "ломания" копий))))))

Участок для оспаривания КС оценивается как условно свободный, соответственно наличие улучшений не учитывается, однако их влияние остается.

Корректировка учитывает "влияние" наличия ж/д путей, а не их собственную стоимость. И наличие ж/д путей - это скорее к "местоположению" относится, нежели к улучшениям.

Только при оспаривании кадастровой стоимости определяется рыночная стоимость, на величину которой влияет наличие коммуникаций, в т.ч. и ЖД ветки, несмотря на то, на чьем балансе она стоит и как амортизируется.

". наличие улучшений не учитывается, однако их влияние остается"

это .. стесняюсь спросить .. как?

"наличие ж/д путей - это скорее к "местоположению" относится, нежели к улучшениям"

Вот тут совершенно согласен! Наличие путей учитывать не конкретно на участке, а обеспеченность ж/дорожным сообщением данного нас. пункта или района города.

Ж/д путь и сети по сути сооружения, как правило состоящие на отдельном учете, в т.ч. кадастровом как объекты недвижимости. Завтра вас попросят оценить их стоимость для включения в кадастр и для налогообложения и вас разве не смутит, что уже добавляли их стоимость к рыночной стоимости ЗУ?

Видимо вы меня не так поняли. Если речь идет о кадастровой стоимости земли - то оцениваются права собственности на землю без имущественных прав на расположенные на ней улучшения. Это априори. Другую ситуацию я даже не рассматриваю. Говоря о необходимости учета влияния ж/д ветки на стоимость земельного участка, я имел виду влияние ж/д ветки, как характеристики земельного участка (а не учет вклада улучшения в стоимость единого объекта = земля + улучшения и приравнивание РС единого объекта к КС земельного участка). По сути это характеристика местоположения / окружения ЗУ. Естественно, что земельные участки, которые примыкают к ж/д веткам, могут иметь несколько иную потребительскую ценность, нежели те, что расположены на удалении. Вот об этом и речь.

это .. стесняюсь спросить .. как?

Например, на земельный участок заходит ж/д ветка. Нам нужно оценить кадастровую стоимость земли, т.е. по сути РС права собственности на земельный участок. Имущественные права на часть ж/д ветки (как отдельного объекта недвижимого имущества), расположенную на ЗУ, мы не рассматриваем (её стоимость нас не интересует). Другими словами, мы рассматриваем земельный участок как условно свободный, но с такой существенной характеристикой, как примыкание к ж/д путям. Если мы в качестве аналогов возьмем земельные участки, не имеющие примыкания к ж/д путям (и соответственно возможности ж/д сообщения) и не введем соответствующих корректировок, то можем исказить рыночную и кадастровую стоимость, поскольку участки возле ж/д веток и на значительном удалении от них - вобщем-то, не одно и тоже (могут иметь отличное друг от друга НЭИ).